Der demografische Wandel unserer Gesellschaft ist der Motor für zahlreiche Veränderungen und Entwicklungen – auch in der Immobilienwirtschaft. Sogenannte Gesundheitsimmobilien wecken immer häufiger das Interesse von Investoren. Der Grund: Der Bedarf an Ärztehäusern, medizinischen Versorgungszentren (MVZ), Reha-Kliniken, Zentren für ambulante Operationen oder Einrichtungen, die betreutes Wohnen für Senioren anbieten, wächst stetig. Klamme Krankenkassen und steigende Kosten bei der Gesundheitsversorgung haben die Politik auf den Plan gerufen. Die aktuelle Krankenhausreform ist ein konsequenter Schritt zur Umsetzung des Grundsatzes „ambulant vor stationär“. Damit einher geht, dass die private Wirtschaft stärker eingebunden wird, weiterhin flächendeckende Angebote aufrechtzuerhalten und neu zu schaffen. Es besteht enormer Bedarf an geeigneten Immobilien, der weiter wachsen wird.

Das sind zentrale Ergebnisse des Online-Panels „Gesundheitsimmobilien – Hidden Champions für Investoren?“. Auf Einladung von builtworld und Rueckerconsult diskutierten drei Experten, inwieweit sich diese noch junge Assetklasse bereits etabliert hat und welche Chancen sie aus Investorensicht bietet: Felix Rotaru, Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe, Alexander Lackner, Geschäftsführer von neworld, und Carsten Demmler, Geschäftsführer von HIH Invest.

Privatwirtschaft etabliert sich als Akteur

Für ein Investment in Gesundheitsimmobilien sprechen aus Sicht der Fachleute zahlreiche Argumente, neben dem demographischen Wandel und dem Nachfrageüberhang bei den Flächen unter anderem die Konjunkturabhängigkeit. Die Bündelung von ärztlichen Angeboten in Kombination mit Apotheken und weiteren medizinischen Angeboten komme den Patienten zugute, die alles an einem Ort erledigen könnten und damit für stabile Auslastung sorgten. Die aktuelle Rentnergeneration verfügt über relativ viel Kaufkraft, was für Umsatz in den Gesundheitseinrichtungen sorgt. Außerdem habe der Gesetzgeber großes Interesse an privatwirtschaftlichem Engagement, berichtet Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest: „Bereits das Krankenhausstrukturgesetz von 2016 hat mehr ambulante Angebote notwendig gemacht, weil der stationäre Aufenthalt in Krankenhäusern zu teuer geworden ist. Da wurden Betten abgebaut, Häuser zusammengelegt, Leistungsangebote neu geordnet. Wirtschaftlich tragbare Alternativen waren und sind immer noch dringend erforderlich.“

Insbesondere in kleineren Städten mangelt es seit Jahren an medizinischen und pflegerischen Einrichtungen. Diese Lücke lindern zahlreiche neue Ärztehäuser, MVZ und betreute Wohnanlagen, die mit Anlegergeld finanziert sind. Das Engagement geht nach Aussage der Experten in der Regel mit einer Ausschüttungsrendite in Höhe von rund fünf Prozent einher – und das bei minimalem Risiko, wie Alexander Lackner, Geschäftsführer von neworld, beteuert: „Es gibt keine dankbareren Mieter als Ärzte und Apotheker, weil sie ihren Zahlungsverpflichtungen generell nachkommen.“

Einzelne Mietverträge statt Betreiberrisiko

Die Ausfallwahrscheinlichkeit dieser Klientel liegt laut Felix Rotaru bei nur 0,2 bis 0,5 Prozent. „Daher suchen wir nur nach Objekten, in denen die gesundheitsorientierte Mieterschaft 80 Prozent ausmacht“, so der Director Healthcare von Hauck Aufhäuser Lampe. Eine weitere gängige Praxis: klassische Mietverträge mit jedem einzelnen Mieter, die in der Regel über zehn bis zwölf Jahre laufen, inklusive Verlängerungsoptionen von zweimal fünf Jahren. Nachvermietungen seien bei einem bereits etablierten Standort kein Problem. Generell gelten medizinische Einrichtungen als extrem standorttreu. Auch Betreiberrisiken, wie sie für gewöhnlich in größeren Pflegeeinrichtungen auftreten können, entfallen. „Wir schließen klassische Gewerbeverträge mit jedem einzelnen Mieter für die jeweilige Einheit.“

Personalmangel als Hürde im ländlichen Raum

Für ihre Fonds kaufen die Experten Objekte der Kategorie Core und Core+ in urbanen Subzentren oder in Kleinstädten oberhalb der 20.000-Einwohner-Grenze. Hauck Aufhäuser Lampe setze auch auf kleine Value-add-Komponenten, so Felix Rotaru. Und was ist mit dem ländlichen Raum? Alexander Lackner, ein bekennender Verfechter für mehr Projektentwicklungen auf dem Land, skizziert die aktuelle Situation so: „Healthcare- und Senior-Living-Einrichtungen müssen dort dringend ausgebaut werden. Zum einen werden sie benötigt, zum anderen ist bessere Infrastruktur auch für Investoren attraktiv, die sich zurzeit hauptsächlich auf die Städte konzentrieren.“ Der Wermutstropfen dieser Überlegungen sei allerdings eine grundsätzliche Hürde: „Wie bekommt man das Personal für solche Einrichtungen?“, fragt Lackner. „Der Personalmangel ist ein zentrales Problem, das man nur dann in den Griff kriegt, wenn man Gesundheitsimmobilien und Wohnen als Gesamtpaket betrachtet: ein guter Job, eine günstige Wohnung, gute Verkehrsinfrastruktur.“

An der Zukunftsfähigkeit von Gesundheitsimmobilien hat keiner der Diskutanten Zweifel. Das gilt auch für spezielle Objekte wie psychosomatische Kliniken, die aktuell noch eher Mangelware sind. „Es gibt zurzeit noch wenige moderne Kliniken, die darauf spezialisiert sind“, sagt Carsten Demmler. „Aber der Bedarf wächst, und wir haben solche Objekte bereits im Bestand.“ Eine goldene Regel gelte es beim Ankauf aber dringend zu beachten: „Auf Mieterseite muss jemand für durchgängige Belegung sorgen, etwa die Deutsche Rentenversicherung. Ansonsten ist das Risiko zu groß.“