Der Wiener Büromarkt konnte im ersten Halbjahr 2025 eine Vermietungsleistung von 74.100 m² verzeichnen. Damit wurde das Vorjahresergebnis von 92.900 m² deutlich unterschritten (-20 Prozent), der 5-jährige Mittelwert wurde allerdings nur um 2 Prozent verfehlt. CBRE Austria konnte sich mit einem Anteil von 21 Prozent am Maklermarkt als Marktführer bestätigen.

„Verantwortlich für die gedämpfte Nachfrage sind fehlende Großabschlüsse. Lediglich vier Neuvermietungen über 2.000 m² konnten verzeichnet werden, stattdessen optieren viele Großmieter zu Verlängerungen. Zudem ziehen sich Entscheidungsprozesse in die Länge. Für die zweite Jahreshälfte rechnen wir hingegen mit einer größeren Marktdynamik. So sind einige größere Abschlüsse kurz vor Vertragsunterschrift. Darüber hinaus zeigt sich das Klein- und Mittelflächensegment weiterhin aktiv und weitestgehend stabil“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE.

Die Büromieten konnten im ersten Halbjahr dennoch zulegen. Insbesondere die Nachfrage nach hochwertigen ESG-konformen Büroflächen treibt die Spitzenmieten an. So steigt die Spitzenmiete auf €28,50/m², nachdem sie zuletzt länger stagnierte. In guten Lagen außerhalb des CBD stiegen die Mieten aufgrund von Projektentwicklungen stärker auf €24,50/m² - ein Plus von 7 Prozent zum Vorjahr. Zum Jahresende ist hier insbesondere aufgrund von Hochhausprojekten ein weiteres Wachstum zu erwarten. Die Wiener Durchschnittsmiete kletterte zum Vorjahr um 3 Prozent auf €17,25/m².

Die Nachfrage nach Submärkten war im ersten Halbjahr breit gestreut. Mehr als ein Drittel der Fläche wurden im CBD – den Inneren Bezirken – vermietet. Je 16 Prozent wurden in den Submärkten Prater/Lassallestraße sowie Wienerberg vermietet. Die wenigen Großabschlüsse sorgten in den Submärkten Hauptbahnhof (14 Prozent) und Westen (11 Prozent) für größere Vermietungsumsätze.

„Der öffentliche Sektor bleibt im aktuellen Marktumfeld der stärkste Nachfrager mit einem Marktanteil von 29 Prozent im ersten Halbjahr“, berichtet Marc Steinke, Head of Research bei CBRE und weiter: „Zugleich zeigten sich IT-Unternehmen in der ersten Jahreshälfte mit 11 Prozent zurückhaltender. Stattdessen waren Industrie- und Gewerbeunternehmen mit 12 Prozent und Finanzdienstleister mit 9 Prozent präsenter als üblich.“

Der Leerstand stieg im ersten Halbjahr leicht an auf rund 392.000 m² sowie 3,6 Prozent. Damit gehört die Leerstandsquote in Wien jedoch weiterhin zu den niedrigsten europaweit. Bis Jahresende wird ein weiterer Anstieg erwartet, wobei der Leerstand auf einem niedrigen Niveau bleiben wird.

Die Fertigstellungspipeline ist für 2025 gut gefüllt. 113.000 m² neue Büroflächen werden bis Jahresende an den Markt kommen, mit 109.000 m² der überwiegende Anteil im Neubau. Der geringe Leerstand und die Nachfrage nach ESG-konformen Büroflächen mit guter Anbindung hatten die spekulative Bautätigkeit angeregt. Dieses Jahr werden neben dem Leopold Quartier, Village Works und dem Vienna Twenty Two mehrere Büroprojekte bezugsfertig. 2026 folgen dann das ENNA und der DC Tower 2. Darüber hinaus werden sich die Fertigstellungen deutlich reduzieren, da aktuell eine bedarfsorientierte Bautätigkeit mit wenigen spekulativen Baustarts überwiegt.