Schon einige Zeit wird heftig über eine Unzulässigkeit von Wertanpassungsklauseln in Mietverträgen und mögliche Rückforderungsansprüche von Mietern diskutiert, seit der 2. Senat des OGH in einem Verbandsverfahren eine Wertsicherungsklausel auch an § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gemessen und für unzulässig erklärt hat, wenn bei kundenfeindlichster Auslegung eine Erhöhung auch schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsschluss eintreten könnte. Jüngst hat der VfGH einen Antrag, § 6 Abs 2 Z 4 KSchG deswegen als verfassungswidrig aufzuheben abgewiesen, was die Diskussion neu entfacht, und Überlegungen der Bundesregierung zu einer Änderung der Verjährungsbestimmungen ausgelöst hat.
In einem Urteil vom 30. Juli 2025 stellt der 10. Senat des OGH in einem von einem Mieter gegen einen (durch Petra Cernochova/KWC Rechtsanwälte vertretenen) Vermieter geführten Verfahren auf Rückerstattung vermeintlich zuviel bezahlten Mietzinses klar: § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar!
Einem Gutteil von Mietern und deren Vertretern erhoffter Rückforderungsansprüche dürfte damit die Grundlage entzogen sein. Ein großer Erfolg für die Rechtssicherheit!
In einem Individualprozess begehrt die klagende Mieterin die Zahlung von zuviel bezahltem Mietzins. Sie machte unter anderem einen Verstoß der Wertsicherungsklausel des Mietvertrags gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG geltend.
Nach dieser Bestimmung ist eine Klausel unzulässig, wonach dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringenden Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, sofern die Klausel nicht im einzelnen ausgehandelt wurde.
Der Oberste Gerichtshof verneinte einen solchen Anspruch.
In seinem umfassend begründeten Urteil ging der 10. Senat davon aus, dass die erwähnte Norm für Bestandverträge nicht gilt, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Vermieters nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist.
In der Entscheidung wird dieses Ergebnis mit dem Wortlaut und Zweck der Norm, der Entstehungsgeschichte und den Gesetzesmaterialien erklärt. Der in jüngerer Zeit in vereinzelten Entscheidungen über Verbandsklagen (zum Teil nur obiter) vertretenen gegenteiligen (und im Schrifttum kritisierten) Ansicht schloss sich der 10. Senat nicht an.
