Angesicht einer Rekordinflation von 8,1% in der Eurozone hat die EZB erstmals seit 2008 wieder den Leitzins beginnend mit Juli 2022 von null auf 0,25 Prozent angehoben. Weitere Zinsschritte wären im Rahmen der aktuellen Inflation denkbar heißt es seitens der EZB. „Steigende Zinsen sollen den Euro wieder aufwerten und damit die Inflation dämpfen. „Das führt zwangsläufig auch zu steigenden Kreditzinsen. Aktuell gibt es Wohnkredite mit 3% Fixzins, während letztes Jahr noch 1% Fixzins möglich waren. Für Immobilienverkäufer bedeutet dies, dass die Nachfrage nach Immobilien nachlassen wird, denn weniger Menschen könnten sich nun einen Kredit leisten“, erklärt Patrick Rezazadeh.
FMA erhöht Kredithürden
Doch dies ist nicht der einzige erschwerende Faktor für Kaufinteressierte. Wer nun einen neuen Wohnkredit aufnehmen will, muss mit 01. August 2022 strengere Auflagen in Kauf nehmen, denn die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat im Juni 2022 eine neue Verordnung erlassen, nach der Kreditkunden u.a. mind. 20 Prozent an Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung mitbringen müssen. „Dies ist jetzt keine Empfehlung mehr, sondern verpflichtend. Damit werden die Hürden auf dem Weg zum Eigenheim größer“, erklärt Rezazadeh. Aktuell liege bei mehr als der Hälfte aller vergebenen Kredite der Eigenmittel-Anteil unter den geforderten 20 Prozent heißt es aus der österreichischen Nationalbank. Auch weitere Hürden ergeben sich aus dieser Verordnung, wie etwa eine eingeschränkte Kreditlaufzeit die nicht länger als 35 Jahre Laufzeit haben darf, sowie die monatliche Kreditrate, die nicht mehr als 40% des monatlichen Einkommens ausmachen darf. „Damit wird im Wohnbereich ein Großteil der Interessenten wegfallen. Das wird den Immobilienmarkt sicherlich drücken, auch wenn aufgrund der hohen Inflation noch einiges an Interesse von zahlungskräftigen Käufern zu spüren ist, die ihr Vermögen vor der Inflation schützen möchten“, so Rezazadeh.
Überhitzung des Immobilienmarktes
Zuletzt hatte auch die Nationalbank vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes gewarnt. 2021 erhöhten sich die Immobilienpreise laut einer Immobilienmarktanalyse der Nationalbank allein in Wien um durchschnittlich 10,8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Das ist ein Wachstum weit über der Inflationsrate und kann eine Überhitzung des Marktes mit sich bringen“, so Rezazadeh. Zusätzlich würden die steigenden Immobilienpreise nicht mit steigenden Gehältern einhergehen erklärt er weiter. Dies führe dazu, dass immer mehr Immobilien über Kredite finanziert werden müssten. „Die nun steigenden Kreditzinsen und die von der FMA auferlegten Hürden werden viele Kreditnehmer und Banken unter Druck setzen und schlussendlich die Nachfrage nach Immobilien senken, wodurch auch die Preise und das Wachstum im Immobiliensektor gedämpft werden. Dies spiegelt sich aktuell aber noch nicht in den Preisen wieder“, so Rezazadeh.
Stimmung im Zinshausmarkt
Mehr als in den Jahren davor sind Eigentümer bereit sich von ihren Objekten zu trennen und nutzen damit das erneut stark gestiegene Preisniveau, um über lange Zeiträume entstandene Wertzuwächse zu realisieren. Auch der Vergleich mit den erzielbaren Mieteinnahmen motiviert, über Veräußerungen nachzudenken. Hier erreichen die erzielbaren Verkaufspreise mitunter das 50-70-Fache der jährlichen Mieteinnahmen.
„Bei Institutionellen Langzeitinvestoren ist der Auslöser für Verkaufsprozesse in der Regel die Chance Wertzuwächse zu realisieren und das Bilanzbild zu verbessern. Bei privaten Eigentümern sind Erbschaften und Vermögensaufteilungen die wichtigsten Impulse. Auch anstehende Sanierungen, die oft nicht aus laufenden Einnahmen gedeckt werden können sind immer wieder Anlass ein Objekt dann lieber zu verkaufen“, erklärt Rezazadeh.
Sanierungsdruck für Zinshausbesitzer
Nichtsdestotrotz kommen Zinshausbesitzer auch unter Druck denn mit dem erneuerbarem Wärmegesetz und dem Gasheizungsverbot in Zinshäusern ab 2040 ändert sich auch einiges für Besitzer von Zinshäusern. Das Gesetz sieht vor, das Öl- und Gasheizungen bis spätestens 2035 bzw. 2040 im Altbau durch klimafreundliche Heizmethoden ersetzt werden müssen. „Dementsprechend werden sich einige Zinshausbesitzer kurz vor Eintreten der neuen Richtline 2040 gut überlegen, ob der Verkauf ihres Zinshauses oder die Investition in das Heizsystem langfristig lukrativer sind. Vor allem jene die nicht über die nötige Liquidität verfügen, werden ihre Immobilie verkaufen wollen. Dies kann bei einem kurzfristigen Angebotsüberschuss am Markt zu gedrückten Preisen führen“, erklärt Rezazadeh.
Die Vienna Real Estate Group (VRG) steht für den Ankauf, die Revitalisierung und die Entwicklung von Immobilien in Österreich und setzt den Fokus dabei auf die stilvolle Weiterentwicklung charakteristischer Einzelobjekte. Ziel ist ein wertschaffendes und langfristiges Bestehen der Objekte. Jedes Projekt wird neu bewertet, individuell gestaltet und voll ausgeschöpft. Seit der Gründung 2017 hat die VRG knapp 70 Immobilien und über 90.000 Quadratmeter entwickelbare Gesamtnutzfläche revitalisiert.
