Große Fusionen und Übernahmen haben dem Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser laut dem „European Multifamily Report“ von Savills im Jahr 2021 ein Transaktionsvolumen von 92,3 Mrd. Euro beschert – ein Plus von 79 % im Vorjahresvergleich und 120 % im Fünfjahresmittel. Damit löst das Segment erstmals Büroimmobilien als beliebtestes Investitionsziel in den zwölf untersuchten Ländern* ab. Bedeutendster Markt war dabei Deutschland. Hier entfiel mit einem Anteil von 55 % das Gros der europäischen Investitionen in Mehrfamilienhäuser, gefolgt von Schweden mit 15 % und Dänemark mit 8 %.
Ausschlaggebend für das stark gestiegene Transaktionsvolumen ist neben der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia auch der Kauf des Akelius-Wohnungsportfolios durch Heimstaden – diese Transaktionen zeichneten zusammen für rund 40 % des Volumens auf dem Markt für europäische Mehrfamilienhäuser verantwortlich. Der Anteil des Segments am Gesamtinvestitionsvolumen der einzelnen Länder war in Dänemark mit 54 % am höchsten, es folgten Deutschland (46 %), Irland (39 %), Schweden (35 %) und Finnland (32 %).
Spitzenrendite sinkt
Die durchschnittliche Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser in den untersuchten Ländern Westeuropas sank 2021 gegenüber dem Vorjahr um 7 Basispunkte auf ein Rekordtief von 3,05 %. Die Spitzenrendite lag in den deutschen Top-6-Städten im Schnitt bei 2,2 %. Auch in weiteren Städten wie Amsterdam, Kopenhagen, Madrid und Paris lag sie unter der Marke von 3,0 %. Einzig in Polen und Tschechien lagen die Spitzenrenditen bei über 4 %.
„Die Investitionen auf dem europäischen Immobilienmarkt – insbesondere in Mehrfamilienhäuser – haben aufgrund starker Fundamentaldaten und des Niedrigzinsumfelds zuletzt zugenommen“, so Marcus Roberts, Operational Capital Markets Head of Europe bei Savills, und führt aus: „Die Herausforderung für Investierende wird 2022 darin bestehen, stabile Vermögenswerte zu identifizieren. Gleichzeitig eröffnen sich Möglichkeiten für neue Projektentwicklungen und Forward-Funding-Deals. Allerdings werden Fachkräftemangel, steigende Baukosten und Unterbrechungen der Lieferketten die Entwicklungstätigkeiten bremsen.“
ESG und Sanierung stehen im Blickpunkt
In Deutschland stehen ESG-konforme Neubauten ebenso im Blickpunkt wie die Sanierung von Bestandsgebäuden. „Dabei werden auch merklich mehr internationale Akteure auf den Plan gerufen, die ihr Portfolio hier erweitern möchten“, so Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills in Deutschland. „Zentrale Lagen sind zwar weiterhin hoch im Kurs der Investoren, doch zunehmende Suburbanisierung und Produktknappheit in den besten Lagen lässt auch die Nachfrage nach Anlageimmobilien in Stadtrandlagen und Städten der zweiten Reihe steigen.“
Als ein Risiko identifiziert Savills das strenger werdende regulatorische Umfeld. „Die Maßnahmen zielen darauf ab, Haushalte vor steigenden Mieten zu schützen. Dies könnte zwar die Aussichten auf Mietwachstum einschränken, den Nutzern jedoch Sicherheit bieten und damit das Risiko häufiger Mieterwechsel verringern, was wiederum langfristig ausgerichteten Investoren entgegenkommt“, so Eri Mitsostergiou, Director Savills Research.
Gemischte Quartiere rücken in den Vordergrund
Laut Savills rücken neben reinen Wohnimmobilien bei vielen Investoren auch multifunktionale, gemischt genutzte Quartiere mit starkem Wohnanker in den Fokus. Diese haben sich in der Stadtentwicklung bereits bewährt. Mischquartiere, die neben Wohnen unter anderem Lebensmitteleinzelhandel, Büros mit flexibler Flächennutzung und Einrichtungen des Gesundheitswesens einbinden, dürften für die Nutzer eine hohe Attraktivität und damit aus Eigentümersicht eine hohe Resilienz aufweisen. Savills erwartet eine Zunahme solcher Projektentwicklungen in Europa und eine steigende Nachfrage am Investmentmarkt.
Den gesamten Report in englischer Sprache finden Sie hier.
