Wesentliche Entwicklungen bei privaten Wohnimmobilienkrediten

In der zweiten Jahreshälfte 2022 haben die deutlichen Anstiege der Zinsen und Inflationsraten die die Nachfrage nach Immobilien und daher nach Immobilienkrediten deutlich reduziert. Dies war nicht nur in Österreich, sondern im gesamten Euroraum und weltweit zu beobachten. Das Gremium hat dabei insbesondere festgestellt, dass der Rückgang der Neukreditvergabe in Deutschland, dessen Immobilienmarkt strukturell mit Österreich vergleichbar ist und eine vergleichbare Dynamik erlebt hat, ähnlich stark ausgeprägt ist wie in Österreich, auch wenn in Deutschland keine kreditnehmer:innenbezogenen Maßnahmen eingesetzt wurden.

Das Gremium hat auch die seit der letzten Sitzung neu zur Verfügung stehenden Daten zu den Vergabestandards analysiert und dabei festgestellt, dass sich für den Gesamtmarkt die Vergabestandards im dritten Quartal 2022 zwar verbessert haben, ein hoher Anteil aber weiterhin zu nicht-nachhaltigen Konditionen im Sinne der KIM-V und FMSG-Leitlinie vergeben wurde. Dabei ist zu beachten, dass die KIM-V in einem der drei Monate des dritten Quartals 2022 noch nicht in Kraft getreten war.

Dazu kommt, dass der Anteil der neu vergebenen Kredite mit variabler Verzinsung seit Mitte des Jahres 2022 deutlich angestiegen ist. Das Gremium erinnert in diesem Zusammenhang daran, dass es im Zuge der Presseaussendung zur 31. Sitzung (https://www.fmsg.at/publikationen/presseaussendungen/2022/31te-sitzu ng.html) die Leitlinie zur nachhaltigen Immobilienkreditvergabe um eine Begrenzung der Schuldendienstquote für Kredite mit variabler Verzinsung(1) ergänzt hat. (ad1) Begrenzung der Schuldendienstquote in Höhe von 30% für Kredite mit einer Laufzeit von über fünf Jahren, wenn die Zinsbindung kürzer als die Hälfte der Laufzeit des Kredits ist.

Empfehlung zur Weiterentwicklung der bestehenden Maßnahmen für Wohnimmobilienfinanzierungen

Vor dem Hintergrund der oben dargestellten Entwicklungen sieht das Gremium die Notwendigkeit der KIM-V als bestätigt an. Nichtsdestotrotz erachtet das Gremium in Fortsetzung der Diskussion der letzten Sitzung die Weiterentwicklung der KIM-V als sinnvoll.

Das FMSG empfiehlt der FMA daher, die KIM-V insofern anzupassen, als dass Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit dem Wechsel des Wohnsitzes von Kreditnehmer:innen und deren Angehörigen stehen, vom Anwendungsbereich der KIM-V ausgenommen werden. Dabei darf diese Zwischenfinanzierung im Hinblick auf das Verwertungsrisiko bis zu 80% des gemäß CRR geschätzten Marktwerts der zu veräußernden Immobilie betragen und für eine maximale Laufzeit von zwei Jahren vereinbart werden. Zur Vermeidung übermäßiger Schwankungen empfiehlt das Gremium, eine Untergrenze von einer Million Euro für das Ausnahmekontingent eines Kreditinstituts vorzusehen. Zudem empfiehlt das Gremium, bei Paaren als gemeinsame Kreditnehmer:innen die bisher bestehende Geringfügigkeitsgrenze pro Person festzulegen.

Das FMSG empfiehlt der FMA weiters, die Vorfinanzierungen von nicht-rückzahlbaren Zuschüssen durch Gebietskörperschaften in Höhe dieser Zuschüsse für einen maximalen Zeitraum von zwei Jahren ebenfalls vom Anwendungsbereich der KIM-V auszunehmen, da diese Form der öffentlichen Zuschüsse die Verschuldung von Kreditnehmer:innen nur vorübergehend erhöht. Damit wird einerseits die Flexibilität der KIM-V weiter erhöht, anderseits aber sichergestellt, dass die zusätzlichen Risiken daraus begrenzt bleiben. Das Gremium erinnert daran, dass bereits jetzt im internationalen Vergleich großzügige Ausnahmekontingente zur Verfügung stehen.

Das Gremium empfiehlt, dass diese Änderungen mit 1. April 2023 gemeinsam mit den entsprechenden Änderungen des Meldewesens in Kraft treten.