Der europäische Living Cities Index, der von PATRIZIA, einem führenden Partner für globale Real Assets, veröffentlicht wird, hat europäische Hauptstädte und eine Auswahl an größeren Städte unter die Lupe genommen. Insgesamt 142 Städte wurden analysiert, um zu ermitteln, welche die attraktivsten Investments und liquidesten Märkte bieten. Ziel ist es, Investoren dabei zu helfen, ein diversifiziertes europäisches Wohnportfolio aufzubauen.
London überzeugt mit den besten fundamentalen Marktdaten. Insgesamt liegt jedoch Paris an der Spitze, unter anderem aufgrund von Bestnoten im Bereich Innovation. Berlin folgt auf dem dritten Platz.
1. Paris
2. London
3. Berlin
4. Zürich
5. München
6. Wien
7. Madrid
8. Kopenhagen
9. Stockholm
10. Helsinki
Innerhalb der einzelnen Kategorien des Index belegte London den ersten Platz bei fundamentalen Marktdaten, Luxemburg bei Standortqualität, Zürich bei Konnektivität und Paris für Innovation. In den Unterkategorien des Rankings für Standortqualität und Konnektivität dominierten vor allem Städte aus der Schweiz die jeweiligen Top-10-Ränge. Fünf von ihnen schafften es in die Top-10 für Standortqualität, vier in die Top-10 für Konnektivität.
Der Index ist ein Update der Version von 2020. Allerdings lassen sich beide Index-Studien nicht direkt vergleichen, da die Datenparameter, anhand derer die Städte beurteilt werden, für die Version 2022 erweitert wurden.
Dr. Marcus Cieleback, Chief Urban Economist bei PATRIZIA, erklärt den Index: „Der PATRIZIA Living Cities Index ergänzt das Attraktivitätsranking um einen Liquiditätsindikator. Dieser basiert auf den Transaktionen institutioneller Investoren und spiegelt so wider, wie aktiv der institutionelle Wohnungsmarkt in jeder Stadt in den vergangenen vier Jahren war. Die Kombination dieser beiden Dimensionen – Ranking und Liquidität – ergibt eine Matrix. Mit ihrer Hilfe lassen sich mehr als 100 Städte nach ihrer langfristigen Attraktivität und Liquidität segmentieren und so Zielstädte identifizieren, die für bestimmte Strategien oder Risiko-Rendite-Anforderungen geeignet sind.
Auch wenn Paris an der Spitze steht, sind alle Top-10-Städte in der Gesamtwertung stark. Sie haben die besten fundamentalen Marktdaten und eine hohe Attraktivität kombiniert mit einer hervorragenden Liquidität. Diese Top-10-Städte zeichnen sich außerdem alle durch eine hervorragende Lage und Anbindung aus und sind in der Regel sehr innovativ, was sie für Investoren attraktiv macht.”
Sebastian Dietert,Fondsmanager bei PATRIZIA, fügt hinzu: „Unsere Living Cities Strategie für „Wohnen“ hat mittlerweile ein Volumen von 1,8 Mrd. Euro und wir streben den nächsten Meilenstein von 3 Mrd. Euro an. Unsere Investitionsentscheidungen für die Strategie basieren auf denselben Datenanalysen wie der Living Cities Index. Die Nutzung dieser Daten in Verbindung mit unserem lokalen Expertenwissen vor Ort macht unsere Investments zukunftssicher. Derzeit ist unsere Fondsstrategie in der Hälfte der Top-10-Städte des Living Cities Index investiert. Dazu gehören Berlin, Kopenhagen, München, Stockholm und Helsinki. Außerdem suchen wir aktiv nach weiteren attraktiven Möglichkeiten in den Top-Städten, in denen wir derzeit nicht vertreten sind.
Der Index bietet über seine Unterkategorien detaillierte Daten, die unsere Living Cities-Strategie auch auf Städte mit niedrigerem Ranking lenken. Einige dieser Städte sind in einer ausgewählten Kategorie oder einzelnen Bereichen herausragend, was uns hilft, ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen. So haben uns zum Beispiel die stabilen Erträge und das langfristige Kapitalwachstum in Barcelona in Verbindung mit hohen Rankings für Konnektivität und Innovation dazu bewogen, im Namen unserer Kunden in Barcelona über eine der größten Transaktionen Spaniens im Wohnungsmarkt zu investieren.“
Marcus Cieleback erklärt den Wert des Index in seiner Datentiefe: „Eine Stadt kann zwar in Bezug auf ihre Attraktivität gut bewertet sein, aber eine attraktive Stadt, in die man nicht investieren kann, macht keinen Sinn. Mit dem Index steht den Anlegern eine Matrix zur Verfügung, die ihnen hilft, eine Anlagestrategie für europäische Wohnimmobilien zu entwickeln. Die Matrix ermöglicht ihnen, ihre Portfolios nach Standort und Risikoprofil zu diversifizieren und Zielstädte für spezifische Risiko-Rendite-Anforderungen zu identifizieren.“
Mit Blick auf die letzte Berechnung des Index in 2020 und der nun erweiterten Analyse von 2022 sagt Cieleback: „Auch mit dem erweiterten Datensatz hat sich das Attraktivitäts-Ranking der Städte nicht grundlegend verändert. Das bestätigt unser Vorgehen und die Gültigkeit des ursprünglichen Ansatzes. Gleichzeitig bieten die zusätzlich analysierten Indikatoren einen Mehrwert für das Gesamtranking.
Wir sehen, dass mit der allgemein zunehmenden Transaktionsaktivität auf den Wohnungsmärkten, die Liquidität in vielen Städten mit bisher geringer Liquiditätsbewertung zugenommen hat. Dies hat wichtige strategische Implikationen: Die Anzahl der Städte nimmt ab, in denen Investoren von einer allgemeinen Preisanpassung aufgrund von Professionalisierung und steigender Liquidität profitieren können. Gleichzeitig steigt die Bedeutung des Asset Managements, um die angestrebten Renditen eines Investments erzielen zu können. Dies erfordert, die Spielregeln in jedem Markt genau zu verstehen.“
Der Index, der Ende 2023 aktualisiert wird, ermittelt ein Ranking durch die Analyse von insgesamt 48 Indikatoren. Hierzu werden Daten aus vielfältigen Quellen genutzt, wie dem Eurostat Urban Audit, der Eurostat-Datenbank, den Vereinten Nationen, Oxford Economics und weiteren. Die Daten passen auch zu den von PATRIZIA entwickelten Smart-City-Fundamentaldaten, die die wesentlichen Indikatoren für die Entwicklung von Smart Cities beschreiben.
Die Smart-City-Fundamentaldaten umfassen eine Reihe von demografischen und wirtschaftlichen Aspekten der Städte, unter anderem Wirtschaftskraft, Standort, Konnektivität und Innovationsfähigkeit. Zusätzlich gehören hierzu Kennzahlen zur Lebensqualität, ESG und Nachhaltigkeit. Diese fließen in die Bewertung der Fundamentaldaten und der Attraktivität des Marktes ein. Der Index ergänzt diese Analyse um einen Liquiditätsindikator, der auf den erfassten institutionellen Transaktionsaktivitäten basiert und widerspiegelt, wie aktiv der institutionelle Wohnungsmarkt in jeder Stadt in den vergangenen vier Jahren war.
Im Hinblick auf die Attraktivität einer Stadt werden mehrere Indikatoren für die Lebensqualität in Bezug auf ESG berücksichtigt, wie z. B. die Grünfläche pro Einwohner in Quadratmeter, die durchschnittliche jährliche Stickstoffdioxidkonzentration (resultierend aus der Verbrennung von Kohle, Öl, Diesel, Gas und anderen fossilen Brennstoffen) sowie die Anzahl der Wohnungen im Verhältnis zur Anzahl der in Wohnungen lebenden Haushalte. Darüber hinaus wird die Anzahl und Qualität der Einrichtungen in jeder Stadt mit Hilfe des PATRIZIA Amenities Magnet bewertet – einem digitalen Tool, das die Attraktivität eines Standorts misst.
