Fakten statt Panik: Anteil befristeter Mietverhältnisse bleibt stabil

Laut Mikrozensus der Statistik Austria lag der Anteil befristeter Hauptmietverhältnisse 2017 bei 21,9 % und 2024 bei 24,8 %. Das ist ein moderater Anstieg von lediglich 2,9 Prozentpunkten in sieben Jahren.

In Wien, wo die meisten Mietverhältnisse abgeschlossen werden, wurden 2024 nur 19,7 % befristete Hauptmietverträge verzeichnet, 2017 waren es 16,1 %. Auch hier ist eine marginale Steigerung von 3,6 Prozentpunkten für eine Periode von sieben Jahren zu verzeichnen.

Die höchsten Werte an befristeten Mietverträgen finden sich in Vorarlberg. Grund dafür ist, dass dort seit 2001 auch Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen nur mehr befristet vergeben werden. 

„Wer behauptet, die Zahl befristeter Mietverträge explodiere, übertreibt und betreibt bewusst Panikmache“, warnt ÖHGB-Präsident RA Dr. Martin Prunbauer.

Befristungen bringen Wohnungen auf den Markt

Befristete Mietverträge sind kein Instrument der Willkür, sondern eine Möglichkeit für Eigentümer, Wohnungen zeitlich begrenzt zu vermieten. Dafür gibt es viele Gründe: Die Wohnung wird in einigen Jahren selbst genutzt oder für die eigene Familie (z. B. für Kinder oder Enkel während des Studiums) benötigt bzw. wird diese aufgrund eines beruflichen Auslandaufenthalts für eine bestimmte Zeit nicht bewohnt. Auch eine zeitnah geplante Sanierung oder eine Verbesserung können Gründe sein. Prunbauer fasst zusammen: „Ohne Befristungsmöglichkeit würden viele dieser Wohnungen gar nicht auf den Markt kommen und vermietet werden. Das Ergebnis wäre weniger Wohnraum für Suchende – nicht mehr.“

Ein Mieterwechsel ist mit einem erheblichen Aufwand verbunden

Jeder Vermieter ist froh, wenn ein verlässlicher Mieter lange in der Wohnung bleibt. Ein Mieterwechsel bedeutet in der Praxis Zeit und Kosten – und zwar oft von erheblichem Ausmaß. Renovierung, Sanierung, Maklerprovisionen, Inserate, Leerstandszeiten und Verwaltungsaufwand fressen mögliche Mehrerträge bei weitem auf. 

Wenn die AK von einer „Zitterpartie“ für den Mieter spricht, verschweigt sie, dass es auch für den Vermieter eine Ungewissheit gibt. Braucht ein Vermieter die Wohnung nicht für sich, ist er froh, wenn ein pünktlich zahlender und verlässlicher Mieter verlängern will. Dem Mieter wird nach wie vor eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit eingeräumt und es besteht keine Bindung an die vereinbarte Befristung.

Eigentum braucht Schutz – Befristung ist Ausgleich

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schränkt die Kündigungsmöglichkeiten von Vermietern stark ein. Die gesetzlich vorgesehene Befristung ist ein Ausgleich für diese rigiden Bestimmungen. Prunbauer: „Ohne Befristung und bei Fortbestand der Eintrittsrechte wird eine Wohnung faktisch über Generationen aus der Hand gegeben.“

Inflation ohne Ausgleich – politische Eingriffe verschärfen die Lage

Die AK ignoriert das Ausmaß der Beschränkungen, denen Vermieter in den vergangenen Jahren ausgesetzt waren:

Massive gesetzliche Beschränkungen der Valorisierung gab es seit Auftreten der Pandemie. Das 3. MILG, das Ende 2024 beschlossen wurde und dauerhafte Beschränkungen in der Wertanpassung zur Folge hatte, trat gar nicht in Kraft. Dieses Gesetz wurde kurzerhand durch das 4. MILG, das eine völlige Aussetzung der Mietanpassung für 2025 beinhaltete, überholt. Weitere geplante Eingriffe in die Valorisierung sind im Regierungsprogramm angekündigt.

„Wer Einnahmen beschneidet und gleichzeitig die Befristung abschaffen will, nimmt Vermietern jede Planungssicherheit. Das ist ein Frontalangriff auf privates Eigentum“, so Prunbauer, der die Folgen dieser Politik zusammenfasst: „Eigentümer sind verunsichert und wollen nur noch befristet vermieten, um sich zumindest einen Mindestschutz vor unkalkulierbaren Verlusten zu sichern.“

Verschärfung im Regierungsprogramm durch 5-Jahres-Mindestbefristung

Das aktuelle Regierungsprogramm sieht vor, dass die Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre zu verlängern ist. Die AK nutzt die heutige Pressekonferenz offensichtlich, um politischen Druck aufzubauen und diese Maßnahme im Sinne ihrer Kampagne voranzutreiben.

Der ÖHGB fordert hingegen eine Liberalisierung statt weiterer Einschränkungen. Ein größeres Ausmaß an Flexibilität bei Befristungen sichert langfristig mehr Angebot und fairen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern.

Gemeindebau: Befristung verhindert Fehlbelegung

Gerade im geförderten Wohnbau – finanziert von allen Steuerzahlern – ist eine Befristung wichtig, um Fehlbelegung zu verhindern und Wohnraum denjenigen zur Verfügung zu stellen, die ihn aktuell benötigen. Das Bundesland Vorarlberg ist das beste Beispiel: Dort wurde durch die konsequente Befristung im öffentlichen und gemeinnützigen Bereich die Fehlbelegung drastisch reduziert. Wohnungen können gezielt an aktuelle Bedürftige vergeben werden, statt jahrzehntelang blockiert zu sein. Gleichzeitig entfallen Probleme mit Eintrittsrechten, wodurch der Wohnungsmarkt spürbar entlastet wird. „Dieses Modell sollte österreichweit Schule machen“, so Prunbauer.

Keine „explosiven“ Trends – stabile Vertragsdauern

Die durchschnittliche Mietvertragsdauer liegt seit Jahren unverändert bei 11,4 Jahren. Wer also von einer „Zitterpartie Wohnen“ spricht, verschweigt, dass Mieter in der Realität deutlich länger in derselben Wohnung bleiben.

ÖHGB-Fazit

„Befristungen sind ein unverzichtbarer Motor für den Wohnungsmarkt – im privaten wie im geförderten Bereich. Wer sie abschafft oder weiter einschränkt, nimmt bewusst in Kauf, dass weniger Wohnungen angeboten werden. Das ist nicht nur realitätsfern, sondern schadet allen Wohnungssuchenden“, so der ÖHGB abschließend.