„Die Märkte werden aktuell von mehreren großen Themen beherrscht“, so Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels. „Die stagnierende Betreiberprofitabilität aufgrund hoher Kosten und unerreichter Vor-Covid-Auslastung belastet die Branche. Zwar steigen die Zimmerraten wie ADR, dieses Wachstum reicht aber aktuell nicht aus, um inflationsbereinigt die operativen Werte von 2019 zu erreichen. Das zeigt auch die Analyse unserer Kundendaten.“ Schaffer weiter: „Zusätzlich belastet der Arbeitskräftemangel die Wirtschaft und damit massiv auch die Hotellerie. Außerdem ist der Weg der unstrittig mit vielen Chancen verbundenen fortschreitenden Digitalisierung teils noch unklar und stellt sich als Herausforderung dar. Mit dem Ende der Pandemie und mit neuen Regularien gewinnt auch ESG wieder an Bedeutung.“
Die Einschätzung, dass Budget- sowie höherklassige Hotels aktuell besser performen, teilt auch Adrian Lindner, Managing Director bei 12.18. Investment Management. „Wir gehen davon aus, dass vor allem individuellen, zeitgemäßen Konzepten die Zukunft gehört“, so Lindner. „Viele kleinere Ketten könnten sich größeren Vertriebskanälen anschließen und sich gleichzeitig in punkto Digitalisierung an Serviced-Apartments-Betreibern wie Numa oder Limehome orientieren.“ Eine größere Konsolidierungswelle sieht Jenni Wenkel, Vorstandsmitglied und CIO der Union Investment Real Estate Austria AG aktuell aber nicht.
Laut Martin Schaffer haben „die steigenden Zinsen den Transaktionsmarkt gestoppt. Die aktuellen Renditen reichen nicht mehr aus, um die Kapitalkosten zu decken. Trotzdem zeigt sich das Hotelsegment insgesamt widerstandsfähig gegen die Inflation und bietet im Vergleich zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien stabilere Renditen."
Transaktionsmarkt bleibt bis Jahresende 2023 zurückhaltend
Martin Schaffer fasst zusammen: „2023 wird auch in den letzten Monaten von Zurückhaltung geprägt sein. Transaktionen werden oft nur bei Forced Sales möglich sein, dabei vor allem bei Core-Objekten und mit hohen Abschlägen. Im Einkaufspreis wird die unsichere Entwicklung der Zinslandschaft mit eingepreist. Bei steigenden Eigenkapitalquoten sind Bankfinanzierungen möglich.“ Als potenzielle Käufer von Objekten mit einem Value Add - Risikoprofil und von Häusern, die mit Managementverträgen ausgestattet sind, treten laut Schaffer Private Equity- bzw. Mezzanine-finanzierte Investoren auf. Diese Investoren achten auf die strukturelle Stärke der Reisebranche, vor allem im Vergleich zu Handelsimmobilien. Allerdings seien die Renditeerwartungen hier zum Teil sehr hoch. Schaffer: „Schwierig gestaltet sich nach wie vor die Preisfindung – eine Annäherung der Verkäufer- und Käuferseite ist derzeit nicht in Sicht.“
In Sachen Projektentwicklung sieht Adrian Lindner vor allem Umnutzungen von Bestandsobjekten und bereits bebauten Grundstücken im Kommen. Dazu Jenni Wenkel: “Wir gehen in nächster Zeit durchaus von sich bietenden Opportunitäten im Investmentbereich aus. Vor dem Hintergrund des ruhigen Käufermarktes sehe ich den Fokus aber vor allem in der Bestandsbewirtschaftung.” Jenni Wenkel beobachtet in der Hotelbranche, wie auch in anderen Assetklassen, eine zunehmende Konzentration auf qualitativ höhere Produkte.
Einig waren sich die Diskussionsteilnehmer bei der Einschätzung der Märkte, die aktuell bei potenziellen Investoren am höchsten anzusiedeln seien. Laut AdrianLindner seien vor allem Städte mit starkem touristischem Charakter wie Paris, Rom oder Barcelona interessant. Aber auch der gesamte Mittelmeerraum bietet viele Chancen – besonders spannend sei der italienische Markt aufgrund der fragmentierten Struktur und dem hohen Optimierungspotenzial auf baulicher und betrieblicher Seite. „Der gesamte Alpenraum sowie Nordeuropa könnte durch den Klimawandel profitieren, wobei hier die Schneesicherheit langfristig nicht mehr gegeben sein wird und es auch hier neuer Konzepte bedarf“, so Martin Schaffer abschließend.
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