Für die Analyse der globalen Marktentwicklung hat Savills mögliche Wechselwirkungen zwischen Top-Down- (u. a. Inflation, Zinserhöhungen, geopolitische Unsicherheiten) und Bottom-Up-Faktoren (u. a. die begrenzte Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien und die Wettbewerbsintensität zwischen den Investoren) bewertet, welche die Preisbildung für Büroimmobilien in den kommenden zwölf Monaten in den internationalen Metropolen bestimmen werden. Demzufolge könnten die USA am stärksten von den makroökonomischen Top-Down-Faktoren betroffen sein, wobei die Erwartung einer deutlichen Verschlechterung der finanziellen Rahmenbedingungen und die begrenzte Preissetzungsmacht der Eigentümer zu einem Anstieg der Renditen in New York und Los Angeles führe. In Europa könnten Investoren unterdessen weiterhin von einer soliden Mieternachfrage und einem Angebotsmangel in den Spitzen- und Kernsegmenten des Marktes profitieren, was die Renditen stabil halten dürfte. Das Zinsgefälle gegenüber den USA macht Europa so zunehmend zu einem attraktiven Ziel für grenzüberschreitendes Kapital.
„Die steigende Inflation hat den Fokus vieler Investoren auf Immobilien gelenkt. Außerhalb einiger europäischer Städte, in denen die Büromieten häufig indexgebunden sind, funktioniert diese Risikoabsicherung jedoch nur, wenn die Inflation mit einem robusten Wirtschaftswachstum einhergeht. Die Preissetzungsmacht der Eigentümer hängt dabei von der Nachfrage der Nutzer ab, die in einigen Märkten ihren Flächenbedarf derzeit neu bewerten. Der Mangel an erstklassigen Büros – insbesondere in Europa und einigen asiatischen Märkten – könnte dazu beitragen, diese Trends auszugleichen und das Mietwachstum an einigen Standorten anzutreiben, sodass die Renditen auf dem derzeitigen Niveau bleiben“, erklärt Oliver Salmon, Director of Capital Markets Research bei Savills.
In Asien bestimmen laut Savills insbesondere die regionalspezifischen Merkmale das Marktgeschehen. So könnten in Tokyo zum Beispiel die Cash-on-Cash-Renditen auch weiterhin attraktiv bleiben, da der Druck auf die Zinssätze gering ist und die Renditen weiter sinken, während sich die Aussichten für Shanghai aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich verschlechtert haben.
„Es besteht kein Zweifel, dass wir uns derzeit an einem Wendepunkt befinden. Angesichts des geopolitischen Drucks wird derzeit viel über eine angemessene Preisgestaltung für Immobilien diskutiert. Auf relativer Basis bleiben die Immobilienrenditen global betrachtet jedoch weiterhin attraktiv“, erklärt Rasheed Hassan, Head of Global Cross Border Investment bei Savills, und fügt hinzu: „Der zunehmende Wettbewerb unter den Käufern und die steigenden Kosten für Fremdkapital bei gleichzeitig sinkenden Renditen führen dazu, dass Investoren, die sich ausschließlich auf Cash-on-Cash konzentrieren, zunehmend Schwierigkeiten haben, in wichtigen Schlüsselmärkten zu investieren. Sie halten verstärkt nach neuen Regionen und Sektoren Ausschau, um Immobilienprodukte zu finden, die ihre Renditeanforderungen erfüllen. Weil die Konkurrenz in den gefragtesten Märken abnimmt, können wiederum Investoren profitieren, die nicht auf Bankkredite angewiesen sind oder die sich auf Unternehmensebene verschulden. In der Folge wäre ein gewisser Preisrückgang zu erwarten. Da die Nachfrage jedoch weiterhin hoch ist, könnten schon kleine Renditeerhöhungen zu ungewöhnlich positiven Reaktionen der Käufer führen, sodass die Preise tatsächlich relativ stabil bleiben dürften."
