• RICS Global Commercial Property Sentiment Index bleibt im zweiten Quartal unverändert
• Nettosaldo der Nutzernachfrage weiterhin im positiven Bereich
• Indikator für Anfragen ausländischer Investoren bleibt verhalten
• Rechenzentren werden in den nächsten 12 Monaten die höchsten Renditen erzielen
• Europa: Einschätzungen zur aktuellen Zyklusphase verschieben sich weiter in positivere Richtung
• Deutschland: Gesamtindex verbessert sich von -17 auf -12
• Investorenstimmung steigt von -13 auf -12
• Mieterstimmung legt deutlich von -21 auf -11 zu
• Kreditkonditionen drehen wieder ins Positive und steigen von -11 % auf +25 %
• Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen steigen von -15 % auf -2 %, auch Mietwerterwartungen verbessern sich von -10 % auf +2 % (Büros steigen von -8 % auf +6 %)

Der aggregierte RICS Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** lag mit -6 im zweiten Quartal in Folge auf demselben Niveau; er ist damit etwas weniger negativ als die zuvor verzeichneten Werte von -8, -7 und -11.

Regional betrachtet ist der CPSI weiterhin im Nahen Osten und in Afrika (MEA) am positivsten und erreicht +7 (nach +10 in Q1). Erneut berichten die Teilnehmer aus den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) am optimistischsten. In der Region Amerika ist die Stimmung knapp im positiven Bereich. Für Europa wurde ein CPSI von -4 registriert (nach -6 im ersten Quartal). Und in der Region APAC zeigt sich das Bild heterogener als in anderen Regionen: Der Gesamtwert des CPSI für Q2 beträgt -17 (nach -21). Innerhalb der Region bleibt das Feedback aus Indien überwiegend zuversichtlich und steht im Kontrast zum weiterhin negativen Ton aus China und Hongkong.

Nutzernachfrage bleibt vorerst widerstandsfähig

Die Unsicherheit über die weltwirtschaftlichen Aussichten hat sich in den letzten Monaten verstärkt – aus Sorge über mögliche Auswirkungen eines Zollkriegs auf die wirtschaftliche Aktivität. Gleichwohl deuten die meisten Prognosen auf ein insgesamt verhaltenes Wachstum hin, nicht auf etwas deutlich Negativeres. Dies deckt sich mit den Rückmeldungen zur Nutzernachfrage. Global betrachtet lag der Hauptindikator (Nettosaldo der Veränderung gegenüber Q1) bei +5 %. Das ist nur geringfügig höher als in Q1 (+4 %) sowie in Q4 des Vorjahres, (-1 %) aber angesichts der unsicheren Makrolage dennoch beruhigend. In den Regionen verzeichnet MEA mit +21 % weiterhin den kräftigsten positiven Trend, dicht gefolgt von der Region Amerika mit +20 %. Europa liegt bei +1 % und zeigt damit nur minimale Veränderungen gegenüber dem ersten Quartal (-2 %). Der APAC-Gesamtwert liegt bei -10 % und signalisiert einen weiteren Rückgang der Mieternachfrage.

Von den 33 untersuchten Ländern weisen 19 positive Werte auf. Die stärksten Nettosaldi kommen aus den VAE (+59 %) und Spanien (+54 % – dabei handelt es sich um Veränderungswerte, nicht um Niveaus). Zugleich bleibt das Bild in Indien mit +45 % robust. Bemerkenswert ist auch die generell stabile Stimmung in den USA, wo die Nachfrage laut Nettosaldo von +23 % zunahm; dies ist das neunte Quartal in Folge mit einem positiven Wert und entspricht im Vergleich zu anderen Industrieländern der relativ starken Wachstumsperformance der US-Wirtschaft.

Ein weiteres Merkmal der Ergebnisse zur Nutzernachfrage ist die Aufschlüsselung nach Sektoren. Global bleiben Industrieimmobilien mit einem Nettosaldo von +10 % am positivsten (nach +6 % zuvor). Der Bürobereich liegt bei +6 %, und der Einzelhandel ist mit -1 % nur leicht negativ. Bemerkenswert: In der Region Amerika und in MEA sind die Ergebnisse über alle drei Sektoren hinweg deutlich positiv. In den USA ist die Verbesserung beim Nettosaldo für Büros auffällig, nachdem dieser in der Folge der Covid‑Pandemie und des Trends zum Homeoffice lange im negativen Bereich lag. Die Trendwende (der Büro‑Nachfrageindikator ist nun schon vier Quartale in Folge gestiegen) passt zu den verstärkten Bemühungen vieler Unternehmen (und auch Bundesbehörden), die Mitarbeitenden wieder verstärkt ins Büro zu holen. Gleichwohl zeigt sich – trotz der global und lokal erkennbaren Nachfrage – weiterhin ein spürlicher Bedarf, Abschlüsse durch Incentives zu „versüßen“. Der globale Indikator zur Entwicklung des Incentive‑Niveaus liegt bei +25 % und unterscheidet sich damit kaum vom Durchschnitt der vergangenen Jahre.

Investorenanfragen weiter positiv, grenzüberschreitende Aktivität jedoch verhalten

Wie bereits im Q1‑Bericht hervorgehoben, verbesserte sich der Indikator für Investorenanfragen zuletzt. Der globale Nettosaldo für diesen Indikator ging in Q2 leicht auf +7 % zurück (nach +10 %). Dennoch ist dies der vierte positive Wert in Folge und deckt sich mit der Entwicklung der vergangenen 12 Monate mit einem moderaten Anstieg der Transaktionen im gewerblichen Immobilienmarkt. Ähnlich wie in Q1 war der Nettosaldo in drei Vierteln der betrachteten Länder positiv – teils jedoch nur moderat.

Analog zur Nutzernachfrage zeigen die Werte global über alle drei klassischen Sektoren eine Zunahme der Aktivität. Indien und – dicht dahinter – die VAE stechen mit besonders starkem Wachstum hervor (Nettosaldi +51 % bzw. +50 %). Der negative Trend in China scheint sich abzuschwächen; im zweiten Quartal wurde der am wenigsten negative Wert seit fast zwei Jahren registriert. In Europa weisen die Ergebnisse in Frankreich eine ähnliche Entwicklung auf, während das Bild in Deutschland und in Großbritannien im Wesentlichen stabil ist; Spanien bleibt ein starker Performer.

Der Indikator für grenzüberschreitende Kapitalflüsse – die Anfragen ausländischer Investoren (Nettosaldo) – bleibt global mit -10 % negativ (nach -7 % zuvor). Die regionalen Ergebnisse zeigen, dass der globale Wert vor allem durch ein schwaches Ergebnis aus der Region Amerika belastet ist. Konkret fiel der US‑Wert von -6 % auf -29 %. Demgegenüber stieg der aggregierte Europawert auf +7 % – der beste Wert seit Anfang 2022. Die VAE, Polen und Japan erzielten erneut starke Werte.

Zykluseinschätzungen weitgehend unverändert

Generell werden die Teilnehmenden befragt, wo im Marktzyklus sie den lokalen Markt verorten. Die aktuellen Ergebnisse sind nur wenig verändert: Knapp zwei Fünftel sehen ihren Markt in der Aufschwungphase. Regional sticht Europa hervor: 49 % der Befragten vertreten diese Ansicht (nach 45 % in Q1 und 34 % in Q4 2024). In APAC teilen lediglich 22 % diese Einschätzung – wie bei anderen Regionalwerten überdecken die Aggregatdaten auch hier deutliche Unterschiede auf Länderebene.

Erwartungen für alternative Anlagen bleiben am positivsten

Wie schon seit einiger Zeit erwarten die Befragten des GCPM, dass die so genannten alternativen Anlageklassen überdurchschnittliche Renditen erzielen. Dabei werden die globalen Zwölf-Monats-Prognosen für Kapitalwerte und Mieten abgefragt. Rechenzentren bleiben der Star: Es wird davon ausgegangen, dass ihre Werte im Durchschnitt um weitere 3 % steigen (bei den Mieten wird ein ähnlicher Zuwachs prognostiziert). Bei den klassischen Sektoren ist die Polarisierung zwischen den „Klassenbesten“ und dem Rest weiterhin deutlich erkennbar. Global werden bei Prime‑Büros (und Mieten) nur sehr geringe Anstiege in den nächsten 12 Monaten erwartet; für Secondary‑Büros bleibt die Stimmung verhalten. Beim Einzelhandel zeigt sich ein ähnliches Bild. In MEA fallen die Einschätzungen allerdings anders aus: Dort bleiben die Erwartungen für Secondary‑Assets weiterhin positiv – wenn auch weniger als bei Prime‑Flächen. Die Aussichten für Secondary‑Retail wurden in der Region zuletzt jedoch herabgestuft.

Immobilien gelten weiterhin nicht als günstig

Neben klassischen Bewertungsansätzen erhebt der RICS‑GCPM auch die Wahrnehmung der Marktbewertung auf aggregierter Ebene. Global dominiert die Einschätzung „fair bewertet“ (50 % der Antworten; nach 44 % in Q1). In Großbritannien liegt dieser Anteil bei 68 %. Rund ein Drittel der Befragten stuft den eigenen Markt weiterhin als „teuer“ oder „sehr teuer“ ein. Den größten Anteil derjenigen, die ihren lokalen Markt als günstig ansehen, findet man in China. Im Gegensatz dazu äußern Teilnehmende aus Japan, Frankreich und der Schweiz die stärksten Bedenken in Bezug auf die Bewertung von Immobilien.

Europa: Einschätzungen zur aktuellen Zyklusphase verschieben sich weiter in eine positivere Richtung

Die Q2‑Ergebnisse des GCPM für Europa zeigen vorsichtige Anzeichen einer Besserung – auch wenn die Grundstimmung weiterhin zurückhaltend bleibt. Unterstützend wirkt, dass inzwischen 49 % der Befragten in der Region der Ansicht sind, der Markt befinde sich in einer Aufschwungphase (nach 45 % bzw. 34 % in den beiden vorangegangenen Erhebungen).

Investment‑Sentiment‑Index bleibt neutral; Occupier‑Index noch etwas schwächer

Beim Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI)**** hat sich der Trend vier Quartale in Folge von Quartal zu Quartal verbessert; der Q2‑Wert von -2 verdeutlicht nun ein im Großen und Ganzen stabiles Umfeld. Förderlich für das Investitionsgeschehen ist, dass ein Nettosaldo von +32 % der Teilnehmenden bessere Kreditbedingungen meldete – der stärkste Wert seit 2015. Der Mieterindex (Occupier Sentiment Index, OSI)*** ist mit -6 etwas weniger negativ als zuvor (Q1: -8), signalisiert aber weiterhin ein leicht schwächeres Bild.

Auf Länderebene berichtet in Q2 eine Mehrheit der Teilnehmenden in Zypern, Tschechien, Spanien, Italien, der Schweiz und Ungarn von einer Aufschwungphase im Zyklus. In den meisten dieser Länder liegt der Indikator für Investorenanfragen klar im positiven Bereich, was eine steigende Nachfrage zeigt. In allen übrigen erfassten europäischen Ländern überwiegt hingegen die Einschätzung, dass der Markt noch abwärtsgerichtet ist oder sich am Zyklustief befindet. Am pessimistischen Ende: In Belgien und Frankreich wird weiterhin ein Abschwung gesehen – dort gehen Nutzer‑ und Investorennachfrage im Büro‑ und Einzelhandelssektor zurück (wobei Industrieimmobilien vergleichsweise besser abschneiden). Für Deutschland sind die Ansichten zum Zyklus geteilt, dennoch ist hierzulande der CPSI mit einem Wert von -12 so wenig negativ wie seit Q1 2022 nicht mehr.

Ausblick für Prime‑Büro und Prime‑Industrie leicht angehoben

Die Erwartungen für Kapitalwertzuwächse in den nächsten 12 Monaten im Prime‑Bürosegment sind insgesamt in Europa gestiegen – so optimistisch wie seit drei Jahren nicht mehr. Leicht nach oben revidiert wurden auch die Erwartungen für Prime‑Industrie und Prime‑Einzelhandel. Gleichwohl bleiben die Einschätzungen für Mieten und Kapitalwerte in den sekundären Bereichen überwiegend verhalten. Umgekehrt bleibt die Beurteilung vieler alternativer Anlageklassen für das kommende Jahr positiv, wobei Rechenzentren und Studentenwohnen erneut durch einen soliden Ausblick hervorstechen.

Diese Muster spiegeln sich im Wesentlichen auch auf Länderebene wider. In Spanien rechnen die Befragten über nahezu alle Kategorien hinweg mit kräftigeren Zuwächsen als im Regionaldurchschnitt. In Frankreich fallen die Erwartungen insgesamt etwas schwächer aus – allerdings drehte die Stimmung in Q2 für Prime‑Büro und Prime‑Industrie ins Positive.

Deutschland: Gesamtindex verbessert sich von -17 auf -12, Investorenstimmung steigt von -13 auf -12 / Mieterstimmung legt deutlich von -21 auf -11 zu

Der Gesamtindex CPSI für Deutschland steigt im zweiten Quartal von -17 auf -12. Im Vorquartal gaben 30 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer frühen Aufschwungsphase befindet, jetzt steigt der Wert auf 40 %. Waren es im Vorquartal 46 % der Befragten, die sagten, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 48 %. Die Investorenstimmung steigt leicht von -13 auf -12; die Mieterstimmung hingegen legt deutlich von -21 auf -11 zu.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen ist ist weiterhin im negativen Bereich, fällt dabei leicht und erreicht ein Nettosaldo von -4 % (Q1: -2 %). Bei Büroimmobilien allerdings verbessert sich der Nettosaldo und verzeichnet jetzt einen Wert von 0 % (Q1: -6 %). Bei Industrieimmobilien hingegen fällt der Nettosaldo der Investorennachfrage von +8 % auf -2 % und bei Einzelhandelsimmobilien sinkt er von -9 % auf -10 %. Der Nettosaldo der Mieternachfrage über alle Assetklassen steigt deutlich und erreicht im zweiten Quartal einen Wert von -7 % (Q1: -20 %). Dabei stieg die Nutzernachfrage nach Büros von -18 % auf -2 %. Auch Industrieimmobilien stiegen (von -9 % auf -5 %). Besonders bemerkenswert ist der Anstieg bei Einzelhandelsimmobilien von -32 % auf -16 %.

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich weitere Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 43 % (Q1: 50 %) ein, und die Zahl derer, die die Preise als angemessen ansehen, stieg von 39 % auf 46 %.

Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen stiegen von -15 % auf -2 %. Büroimmobilien verbesserten sich, wobei der Nettosaldo von -19 % auf -7 % stieg. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrieimmobilien steigen deutlich von -1 % auf +14 %. Einzelhandelsimmobilien verbesserten sich ebenfalls und erreichten einen Wert von -14 % (Q1: -26 %).

Bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in den nächsten 12 Monaten ist die Stimmung insgesamt deutlich gestiegen. Demnach verbesserten sich die Mieterwartungen von -10 % auf +2 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien stiegen von -8 % auf +6 %. Bei Einzelhandelsimmobilien stieg der Wert von -31 % auf -13 %. Industrieimmobilien befinden sich weiterhin im positiven Bereich und konnten sich von +10 % auf +14 % verbessern.

Seit dem zweiten Quartal 2020 nahmen die deutschen Teilnehmer durchgängig eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Erst im ersten Quartal 2024 drehte der Wert in den positiven Bereich, stieg folgend und fiel in Q1 2025 erneut in den negativen Bereich (-11 %). Nun erreicht er erneut einen positiven Wert und liegt bei +25 %. Die jetzt positiven Konditionen für Kredite spiegeln sich noch nicht in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen. Hier stieg zwar der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg von -43 % auf -33 %, verbleibt aber weiterhin im stark negativen Bereich.

Fazit Europa: Der europäische Markt bleibt verhalten, leichte Verbesserungen nur in einzelnen Ländern

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Das globale Sentiment bleibt uneinheitlich und Europa trägt einen Teil dazu bei. Auch wenn der Sentiment-Index leicht steigt, deuten die Hauptindikatoren immer noch auf eine relativ gedämpfte Stimmung hin. Die Investorenstimmung zieht weiter leicht an, bleibt aber immer noch im negativen Bereich, wo auch die Mieterstimmung seit nunmehr 4 Quartalen verharrt. Der Indikator für grenzüberschreitende Kapitalflüsse verschlechtert sich global, wobei die regionalen Ergebnisse zeigen, dass das schwache Ergebnis durch die Region Amerika belastet ist. Demgegenüber stieg der aggregierte Europawert auf +7 % – der beste Wert seit Anfang 2022. Die 12-Monats-Indikatoren bestätigen die Aussichten in Q1 und zeigen, dass die Spitzenmärkte und alternativen Assetklassen durchaus stabil erscheinen. Ein Ruck hin zu einem besseren Sentiment zeichnet sich nicht ab und auch die allgemeinen Wachstumsprognosen wachsen nicht in den Himmel. Es herrscht ein großes Abwarten, wohl auch vor dem Hintergrund der andauernden Regulierungsdiskussion und des großen Refinanzierungsbedarfs in 2026.“

Fazit Deutschland: Immobilienwirtschaft ist weiterhin in einer herausfordernden Phase

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich weiterhin in einer herausfordernden Phase – der Markt ist noch nicht vollständig durch die Krise hindurch. In einzelnen Marktsegmenten lassen sich zwar erste Stabilisierungstendenzen beobachten, zugleich zeigt das Vorhandensein notleidender Kredite, dass die Risiken im Finanzierungsumfeld weiterhin präsent sind. Umso wichtiger ist es, die sich bietenden Chancen konsequent zu identifizieren und die Opportunität der Preisspreizung zwischen Core und Non-Core mit Fokus auf qualitative und nachhaltige Immobilien zu nutzen. Die deutliche Verbesserung der Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen hinweg untermauert dabei das sich aufhellende Stimmungsbild.“