„Die große Nachfrage nach Immobilien wird in den kommenden Monaten trotz der weltweiten Herausforderungen hoch bleiben. Nach unten korrigierten Wirtschaftswachstumsprognosen und Unsicherheiten steht ein weltweit hohes Barvermögen gegenüber. Entsprechend wird die Nachfrage nach Investments in “sicheres Betongold” das Angebot weiterhin übersteigen. Immobilieninvestments dienen als Inflationsschutz und geben Sicherheit in den eigenen vier Wänden”, erläutert Kai Enders, CEO von Engel & Völkers DACH anlässlich eines Pressetermins in Wien.
Die hohen Bau- und Grundstückskosten verringern die dringende Notwendigkeit neuer Wohnraumbeschaffung, was zu einem weiter geringeren Angebot führen wird. Bei den hohen Preisniveaus bedeutet dies, dass sich noch weniger Menschen eigenen Wohnraum leisten werden können. Vielen bleibt somit als Alternative nur die Miete. Dies wird kurzfristig den Druck auf den Mietmarkt erhöhen. Hinzu kommen deutlich konservativere Bewertungsgrundlagen der Banken, die die Finanzierungsprozesse deutlich erschweren.
“Die Pandemie und der Krieg in der Ukraine haben die externen Finanzierungsparameter am Immobilienmarkt stark verändert und werden dies kurzfristig auch weiter tun. Die steigenden Hypothekenzinsen und neue Bewertungsgrundlagen der Banken werden Immobilienfinanzierungen nicht nur teurer, sondern auch schwieriger machen. Banken bewerten Immobilien derzeit deutlich vorsichtiger. Finanzierungszusagen brauchen bis zu zwei Monate”, so Enders weiter.
Wohnraum in Wien bleibt beliebt und auf hohem Preisniveau
Die vergangenen Jahre waren durch einen stetigen Anstieg der Nachfrage bei gleichbleibendem bis sinkendem Angebot in der Stadt Wien geprägt. Diese Situation hat sich ab 2021 nochmals deutlich verschärft und zu immer weiter steigenden Preisen bzw. zu einer Vervielfachung in den Top-Lagen geführt. Ebenso reagieren viele Privatverkäufer aktuell verhalten bei der Verkaufsentscheidung, da unter anderem attraktive Anlagealternativen fehlen.
„Die Preisentwicklung in Wien, Österreich und der gesamten westlichen Hemisphäre ist ein Ergebnis unterschiedlicher Faktoren: Günstiges Geld durch historisch niedrige Zinsen bei einer guten wirtschaftlichen Entwicklung, steigende Löhne und parallel schockartige Unsicherheiten, ob die Finanzkrise, der Corona Virus oder die aktuelle Debatte über eine zunehmende Inflation einen Einfluss auf das Vermögen der Menschen haben. Zudem fehlen attraktive Anlagemöglichkeiten und für größere Barvermögen gibt es spürbare Strafzinsen. Diese Umstände führen zur Investition in eine eigengenutzte oder fremdgenutzte Immobilie”, so Philipp Niemann, Geschäftsführer von Engel & Völkers Wien.
Rund um die Hotspots des 1., 13. und 19. Bezirks sind die Preise 2022 weiter angezogen. Im ersten Quartal sind Wachstumsraten von bis zu 20% zu verzeichnen. Gefragte Lagen sind der 1., 13., 18. Bezirk sowie Randlagen wie Mödling oder Klosterneuburg. Aufkommende Bezirke sind u.a der 5. oder 6. Wiener Gemeindebezirk mit Mikrolagen wie z.B. rund um den Naschmarkt.
Die durchschnittliche Bestandsnettomiete ist in Wien im Vergleich zu 2020 um 6,5 % gestiegen und liegt jetzt bei 14,50€/m2. Bei durchschnittlichen Nettomieten in Neubauten gibt es einen Zuwachs von 5,0% zu 2020, was einem Mietpreis von 17,50€/m2 entspricht.
Ein Ende dieser Entwicklung in Wien ist nicht in Sicht. Auch die diskutierte Leerstandsabgabe ist ein Tropfen auf den heißen Stein. Sie wird in einigen Lagen Bewegung in den Miet- und Kaufmarkt bringen, aber der Effekt wird schnell wieder verpuffen.
Trotz des hohen Preisniveaus ist der Wiener Immobilienmarkt im Vergleich zu deutschen Metropolmärkten noch deutlich unterrepräsentiert, was ein weiteres Upside Potential nicht ausschließen lässt.
Sinkende Renditen
Auch wenn Menschen durch die Inflation eher zu einem Immobilienkauf neigen, werden die schlechteren Konditionen viele davon abhalten - ob als Eigennutzer oder als Investor, dessen Renditen weiter fallen werden. Wo man früher noch mit einer Rendite von 5-10% bei Anlageimmobilien rechnen konnte, muss man sich heute mit 2,5-2,7% zufriedengeben. Bei einer Investition in Renditeobjekte hat man die Möglichkeiten, eine Eigentumswohnung jetzt als Renditeobjekt zu erwerben und später zum Eigennutzen zu verwenden. So ist es auch bei aktuell vermieteten Eigentumswohnungen der Fall.
Bevölkerungswachstum verlangt nach mehr Wohnraum – Inflation und Baukosten verlangsamen Bautätigkeit
Wien wird ein Bevölkerungswachstum von 15% bis 2040 prognostiziert, wodurch viel neuer Wohnraum benötigt wird. Die stark gestiegenen Bau- und Energiekosten sowie die hohe Inflation sorgen jedoch für eine verlangsamte Bautätigkeit. Die Änderung der Bauordnung im November 2021 ist ein weiterer Grund für eine stark rückläufige Bautätigkeit im Premiumsegment in den kommenden Monaten und Jahren. Die geringe Neubautätigkeit wird das Objektangebot am Markt wieder mindern und bei gleichbleibender Nachfrage den Druck auf die Preise erhöhen.
„Die Metropole Wien ist als Lebensmittelpunkt sehr gefragt. Der Wohnraumdruck bleibt dadurch hoch und die Preise steigen weiterhin moderat. Neue und nachhaltige Wohnkonzepte werden dringend benötigt. Liegenschaften werden zwar gekauft, aber die Projekte werden erst deutlich später projektiert. Diese Verzögerung von neu geschaffenen Wohnraum hat zur Folge, dass sich die Preisspirale, vor allem in den Toplagen, weiter nach oben drehen wird“, so Niemann abschließend.
Wohin sich der Markt mittelfristig bewegen wird, hängt maßgeblich von der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Situation sowie von den fiskalpolitischen Entscheidungen der kommenden Monate ab. Nun ist eine sehr dezidierte Analyse der jeweiligen Verkaufs- oder Kaufentscheidung gefragt.
