Immobilienmarkt in Wien ist stark lageabhängig und entwickelt sich in Richtung KäuferInnenmarkt
Luxussegment kaum von aktuellen Bestimmungen betroffen
Neues Investorenmodell “Wiener Gold” vor dem Start
Wien sowie Finanzierungsspezialistin Suzana Bunic von RealFinanz und Prof. Mag. Thomas Malloth, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger aus dem Liegenschaftswesen standen den zahlreichen Gästen als Gesprächspartner zur Verfügung.
Nach Jahren steil ansteigender Immobilienpreise verzeichnet auch der Markt in Wien mittlerweile einen Rückgang zur Normalität und damit teilweise gemäßigteren Preisen. Auffällig in Wien ist jedoch, dass sich die Entwicklung der Immobilienpreise stark nach den jeweiligen Bezirken unterscheidet. Investments in Immobilien sind laut den ExpertInnen weiterhin ratsam.
Entwicklung der Immobilienpreise in Wien stark lageabhängig
Lagen die durchschnittlichen Transaktionskosten in Wien 2016 noch bei 298.954 €, so sind es im Jahr 2022 533.030 €. Roland Schatz warnt aber vor Pauschalisierungen, denn die Immobilienpreise in Wien bleiben weiterhin stark von der Lage der Objekte abhängig. Eine aktuelle Analyse zeigt demnach, dass die Bezirke 1 bis 9 im Vergleich zur Vorjahresperiode preislich stabil geblieben sind. In Zahlen ausgedrückt bedeutet das, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2022 für Wohnungen in den Bezirken innerhalb des Gürtels 5.695,61 € betrug. Im Jahr 2023 kam es zu einer minimalen Preisminderung auf 5.614,93 €. Ein interessanter Trend ist außerhalb des Gürtels zu beobachten, genauer gesagt in den Bezirken 10 bis 23. Hier gibt es einen deutlichen Preisrückgang von etwa 25% im Segment der Wohnungsimmobilien. 2022 betrug demnach der Quadratmeterpreis 4.118,62 €, im Jahr 2023 hingegen 3.289,46 €.
„Die Lage einer Immobilie ist nach wie vor von großer Relevanz, sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf. In den letzten Jahren waren MaklerInnenleistungen nicht unbedingt erforderlich, jedoch hat sich dies nun grundlegend geändert. Die Bewertung von Immobilien erfordert heutzutage eine fundierte Expertise, um potenzielle KäuferInnen zu finden und eine erfolgreiche Transaktion zu gewährleisten“, so Roland Schatz. Generell spricht man bei Engel & Völkers von einer gesunden Marktentwicklung. Bei Luxusimmobilien wird derzeit kein Nachfragerückgang registriert, da diese KäuferInnengruppe von der aktuellen Zinsentwicklung und den entsprechenden geänderten Rahmenbedingungen kaum betroffen ist.
Bewegtes Marktumfeld erfordert neue Investorenmodelle
Für Prof. Mag. Malloth entwickelt sich der Wiener Immobilienmarkt zunehmend zu einem KäuferInnenmarkt, das erhöhte Zinsniveau wird tendenziell zu einem Rückgang der Marktpreise führen. Eigenkapitalstarke InvestorInnen dominieren zukünftig das Marktgeschehen, wobei alternative Anlageoptionen voraussichtlich Druck auf die Immobilienrendite ausüben werden. In den letzten Jahren war ein deutlicher Anstieg des Verkaufs von Anlagenwohnungen zu verzeichnen. Allerdings hat sich diese Dynamik in jüngster Zeit aufgrund der hohen Baukosten verlangsamt, wodurch Bauträger weniger Projekte realisieren können. „Trotz dieser Herausforderungen gibt es nach wie vor InvestorInnen mit Kapital, die ihr Geld gewinnbringend anlegen möchten. Um diesem Bedürfnis gerecht zu werden, wurde das Produkt “Wiener Gold” von der Vienna Estate Asset Management GmbH auf dem Markt gebracht“, erläutert Prof. Mag. Malloth. Bei “Wiener Gold” erwerben die InvestorInnen grundbücherliches Eigentum an einer inflationsgesichert vermieteten Altbauwohnung mit dem Ziel, die Wohnung eines Tages von der MieterIn zurückgestellt zu bekommen. Bis dahin werden Mieteinnahmen und positive, steuerliche Nebeneffekte erzeugt. Die Preise liegen deutlich unter vergleichbaren Altbauwohnungspreisen.
Langfristige Fixkredite günstiger als kurzfristige Fixkredite
Aufgrund der noch immer hohen Inflation gehen Finanzierungs-ExpertInnen und Banken von weiteren EZB-Leitzinserhöhungen für 2023 aus. Dies wird variable Kredite auf ein Zinsniveau von 4,5 % bis 5,0 % heben. Weitere Prognosen lassen für 2024 allerdings dann einen schrittweisen Rückgang der Inflation erhoffen, was auch wieder Zinssenkungen ermöglich sollte. „Diese „inverse“ Zinserwartung führt sogar dazu, dass langfristige Fixzinssätze aktuell günstiger kalkuliert sind als kurzfristige Zinsfixierungen”, erklärt Suzana Bunic, Finanzierungsspezialistin bei RealFinanz.
Weiters erläuterte die Expertin die Aktualisierung der KIM-Verordnung, die seit 1. August 2022 für die private Wohnbaufinanzierung gilt und die Bildung von Immobilienblasen verhindern soll. Die Laufzeit wurde auf 35 Jahre begrenzt, die Schuldenquote liegt bei 40% und die Beleihungsquote bei 90%. Seit 1. April dürfen zudem Zwischenfinanzierungen maximal zwei Jahre dauern, die Zinsen müssen mitberücksichtigt werden und es wird darin unterschieden, ob die Immobilien vom Eigentümer auch bewohnt wird oder nicht.
In jedem Fall ist es für Suzana Bunic ratsam, in Immobilien zu investieren. „Es ist essentiell, einen Finanzierungspartner zu wählen, der von Anfang bis zum Schluss beratend zur Seite steht. Es können beispielsweise Sonderkontingente der Banken ausgeschöpft werden, man kann auf regionale Institute oder auch auf den deutschen Markt ausweichen. Die Möglichkeiten sind umfassend“.
