Bereits seit Pandemiebeginn zeigt sich deutlich, dass gerade die sehr sicherheitsorientierten, institutionellen Investoren ihr Investmentprofil überarbeiten und die zum Teil aus subjektiver Sicht risikobehafteten Segmente Hotel und Shopping-Center in vielen Fällen bereits durch eine Verstärkung ihres Engagements in den „Corona-resistenten“ Bereichen Wohnen, Logistik und Nahversorgung ersetzt haben.
Im 3. Quartal 2021 belief sich das Transaktionsvolumen auf ca. EUR 900 Mio. was im direkten Vergleich mit dem 3. Quartal des Vorjahres einer Steigerung von 50 % entspricht und das Transaktionsvolumen für das laufende Jahr auf ca. EUR 2,7 Mrd. bringt.
Grundsätzlich eine gute Nachricht, da weiterhin großes Interesse an Immobilieninvestments gegeben ist, allerdings kann die Erhöhung der Nachfrage in den derzeit sehr stark nachgefragten Topsegmenten durch das vorherrschende geringe Angebot teilweise nicht mehr ausreichend gedeckt werden, was auf der einen Seite auf das Volumen drückt, gleichzeitig aber die Preise in die Höhe treibt und die Renditen immer weiter unter Druck bringt.
Entwicklung der unterschiedlichen Assetklassen
Insbesondere von institutioneller Seite zeigt sich eine weiterhin starke Konzentration auf die als sicher geltenden Segmente Wohnen, Top-Büro, Logistik und Nahversorgung.
Institutionelle Wohnprojekte liegen mit einem Anteil von ca. 32 % wie auch in den Quartalen zuvor stabil auf Platz 1 der beliebtesten Assetklassen, gefolgt von Büro (ca. 27 %) und Logistik (12 %). Das Einzelhan- delssegment (ca. 12 %) ist stark differenziert zu betrachten und zeigt eine hohe investorenseitige Nach- frage und entsprechende Transaktionen im Nahversorgungsbereich, allerdings eine weitgehende Zurück- haltung der Investoren bei Shopping-Centern und im textil- und schuhorientierten Highstreet-Segment, da diese stark mit Umsatzrückgängen aufgrund des zunehmenden Online-Handels zu kämpfen haben. Auch bei Hotels und im gewerblichen Wohnsegment, welche in besonderem Ausmaß unter der Pandemie gelitten haben, ist die Nachfrage derzeit noch sehr verhalten, so dass im 3. Quartal lediglich ca. 8 % des Transaktionsvolumens auf diese Assetklassen entfiel.
Investoren
Auf Käuferseite waren maßgeblich heimische Investoren (66 %) sowie Investoren aus Deutschland (34 %) vertreten. Investoren außerhalb der DACH-Region fehlten auch im 3. Quartal des Jahres nahezu gänzlich was die Folgen der Pandemie auf das internationale Transaktionsgeschehen sehr deutlich zeigt. Das geringe Engagement der internationalen Investoren ist dabei einerseits den noch bestehenden reisetechnischen Hürden geschuldet, andererseits auch dem Umstand, dass insbesondere Käufer aus dem angelsächsischen Raum tendenziell an weniger sicherheitsorientierten Investments mit höheren Renditen interessiert sind, und diese der sehr stabile österreichische Immobilienmarkt aktuell kaum bietet.
Deutsche Investoren sind hingegen traditionell auf die in der Krise robusteren, klar sicherheitsorientierten Marktsegmente fokussiert was den dominierenden Anteil dieser Käufergruppe erklärt.
Entwicklung der Renditen
Bei den Renditen wurden im 3. Quartal die Entwicklungen des 1. Halbjahres fortgeschrieben. In den jeweiligen Top-Segmenten der einzelnen Nutzungskategorien herrscht eine nahezu flächendeckende Angebotsknappheit die zu Druck auf die Renditen und steigenden Kaufpreisen führt. Sehr deutliche Risikoaufschläge sind allerdings in den nachgelagerten Qualitätssegmenten zu sehen da diese von den Investoren abgestraft werden, was zu Renditeaufschlägen führt.
Im stark nachgefragten Wohnbereich liegt der Durchschnitt der Renditen in Wien bei ca. 3,25 % bis 3,50 % für Objekte mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung, für Topprodukte bereits bei 3 % mit weiter fallender Tendenz. Im Bürobereich liegen die Top-Renditen für Objekte in erstklassigen Lagen mit hochrangiger öffentlicher Verkehrsanbindung, welche an Mieter mit bester Bonität langfristig vermietet sind, derzeit weiterhin bei rund 3,00 %. Obwohl kaum derartige Spitzenobjekte am Markt sind, werden ältere Objekte mit kurzen Restlaufzeiten mit teils substantiellen Renditeaufschlägen gehandelt.
Im Bereich des sehr stark nachgefragten Logistiksektors ist die Preisrally weiterhin in vollem Gange was die Renditen für Top-Objekte im Segment „last mile“ bereits auf ein Niveau von unter 3,50 %, im Standard- Logistik-Bereich auf ca. 4 % gedrückt hat.
Für Einzelhandelsimmobilien, insbesondere für Shopping Center ist die Preisentwicklung derzeit aufgrund fehlender Transaktionen weiterhin schwer abzuschätzen. Sehr gut positionierte Fachmarktzentren mit starkem Nahversorgungscharakter und Lebensmittelanker liegen aktuell bei knapp unter 5 % und sind investorenseitig stark nachgefragt.
Ausblick
Das traditionell transaktionsstärkste, vierte Quartal des Jahres lässt aufgrund der prall gefüllten Kassen der Investoren eine hohe Transaktionstätigkeit erwarten. Das Geld möchte investiert werden, aber doch kämpfen derzeit viele Einkäufer mit demselben Problem: Der Knappheit an guten Produkten, in die investiert werden kann. Nichtsdestotrotz befindet sich aktuell eine große Anzahl an Transaktionen in Abwicklung die noch in diesem Jahr abgeschlossen werden sollen und das Transaktionsvolumen im Jahresendspurt nochmals deutlich steigern werden.
Getrieben wird das Marktgeschehen weiterhin von der hohen Liquidität institutioneller wie auch privater Investoren. Die Erwartung einer noch lange anhaltenden Niedrigzinsphase, unattraktive Alternativveranlagungen in festverzinsliche Wertpapiere und beachtliche Risiken an den Aktienmärkten tragen dazu bei, dass Immobilien im Anlagemix großer Investoren noch weiter an Bedeutung gewinnen und sich hierdurch auch weitere preisliche Effekte in den Top-Segmenten zeigen.
Aus heutiger Sicht gehen wir von einem Investitionsvolumen für das Gesamtjahr von ca. EUR 4,0 Mrd. aus, was im Vergleich zum Jahr 2020 einen deutlichen Anstieg bedeutet und auch im langjährigen Vergleich ein starkes Investmentjahr darstellt.
Der Schwerpunkt der Transaktionstätigkeit wird dabei auf den stabilen Top-Segmenten Wohnen und Büro liegen wobei allerdings auch davon ausgegangen werden kann, dass die ein oder andere opportunistische Transaktion im nachgelagerten Qualitätssegment getätigt wird.
