Trotz eines leichten Preisrückgangs gegenüber dem Vorjahr bleibt das Niveau in den Kernmärkten weiterhin hoch – auch im europäischen Vergleich: Deutschlands teuerste Immobilienstadt München rangiert auf Platz zwei der teuersten Städte Europas, so der aktuelle Property Index von Deloitte, der Daten aus 77 Städten in 28 europäischen Ländern analysiert.
Mieten verteuern sich vor allem in Ballungsräumen
Auch die Mietpreise steigen weiter. In München zahlen Mieter mittlerweile 21,9 Euro pro Quadratmeter – das ist der höchste Wert in Deutschland und Platz 13 im europäischen Vergleich. Es folgen Frankfurt (18,5 Euro/qm), Berlin (18,4 Euro/qm) und Hamburg (16,1 Euro/qm). Insgesamt legten die Mieten in deutschen Großstädten durchschnittlich um gut einen Euro pro Quadratmeter zu.
„Unsere Analyse zeigt, dass der deutsche Immobilienmarkt weiterhin von strukturellen Herausforderungen geprägt ist“, erklärt Michael Müller, Partner bei Deloitte und Sektorleiter Real Estate. „Die Nachfrage verlagert sich angesichts des enormen großstädtischen Preisniveaus zunehmend in das Umland.“
Günstiger Wohnraum bleibt Mangelware
Besonders betroffen sind die Ballungsräume, in denen die Kombination aus hoher Nachfrage, begrenzten Bauflächen und teurer Finanzierung den Markt belastet. Neubauprojekte stagnieren oder verzeichnen Preisrückgänge, da Käufer angesichts hoher Zinsen und Baukosten zurückhaltender agieren. Gleichzeitig bleibt günstiger Wohnraum Mangelware – insbesondere in Städten wie Berlin, München und Frankfurt.
Trotz dieser Herausforderungen zeigt sich ein vorsichtiger Optimismus. „Die Krise, die die Immobilienbranche in den vergangenen vier Jahren durch verschiedenste Faktoren durchgemacht hat, scheint zu enden“, so Müller weiter. „Die Zinsen normalisieren sich, auch die Energie- und Materialkosten lassen sich wieder seriös kalkulieren, das Immobilien-Preistief in Mitteleuropa wurde letztes Jahr erreicht – der Markt geht wieder aufwärts.“
Starkes Preisgefälle in Europa
Außerhalb Deutschlands zeigt der Property Index teils zweistellige Zuwachsraten: In Polen (+19,3%), Albanien (+16,5%) und Bosnien-Herzegowina (+12,7%) stiegen die Wohnimmobilienpreise besonders stark. In Luxemburg City kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 11.074 Euro, bei Mieten liegt die Stadt mit gut 43 Euro/qm europaweit an der Spitze. In der Türkei hingegen sanken die Preise infolge hoher Inflation um 12 Prozent, während sie in Kroatien um 11,7 Prozent und Ungarn um 11,9 Prozent stiegen.
Zusammenfassung Deutschland und Europa
München bleibt teuerste deutsche Stadt: Mit einem Quadratmeterpreis von 10.800 Euro liegt die bayerische Hauptstadt leicht unter dem Vorjahresniveau, aber immer noch 125 Prozent über dem deutschen Durchschnitt und fast 50 Prozent über Metropolen wie Frankfurt und Berlin.
Starke Zuwächse bei süd- und osteuropäischen Wohnimmobilienpreisen: Besonders deutlich legten die Preise in Polen, Albanien und Bosnien Herzegowina zu; auch Wohnimmobilien in Italien, Kroatien und Ungarn verteuerten sich zweistellig.
Mieten steigen europaweit deutlich: Die Mietkosten in Städten wie Paris, London und Amsterdam haben Rekordhöhen erreicht, was zu einer Verlagerung der Nachfrage in die Vororte und ländlichen Regionen führt; auch in vielen deutschen Städten legten die Mieten zum Teil erheblich zu, vor allem rund um Ballungszentren.
Mehr Informationen finden Sie hier: Deloitte Property Index 2025
