Der Büromarkt in Graz bleibt 2025 trotz globaler Unsicherheiten auf stabilem Kurs und gewinnt mit einer Reihe von Projektentwicklungen neue Dynamik. Mit einem Bestand von knapp 780.000 Quadratmetern ist Graz nach Wien und gleichauf mit Linz der zweitgrößte Büromarkt Österreichs, wie der neue Büromarktbericht 2025 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt.
Bis 2027 werden weitere 43.000 Quadratmeter an neuen Flächen realisiert. Während die Nachfrage insbesondere von Industrie und internationalen Forschungseinrichtungen im ersten Halbjahr 2025 noch zurückhaltend war, zeichnet sich eine Belebung in der zweiten Jahreshälfte ab. „Wir haben zunehmend Anfragen nach größeren zusammenhängenden Flächen“, sagt Sigrid Filzmoser, Standortleiterin Steiermark bei CBRE Austria.
ESG als Schlüsselthema
Der Trend hin zu nachhaltigen, ESG-konformen Büroflächen gewinnt zunehmend an Bedeutung. Bisher liegt der Anteil zertifizierter Flächen im Vergleich zu Wien oder Salzburg noch unter dem Durchschnitt, doch die aktuell in Bau befindlichen Großprojekte setzen hier neue Maßstäbe. Für internationale Konzerne, Beratungsunternehmen und technologieaffine Unternehmen werden Zertifizierungen zum entscheidenden Kriterium bei Standortentscheidungen.
„Moderne ESG-konforme Projekte in Graz stoßen auf starkes Interesse. Zwischenzeitlich setzt der Großteil der Nutzer auf nachhaltige Standards, wodurch hochwertige Neubauten zunehmend höhere Mieten erzielen,“ sagt Filzmoser. „Die Stadt hat das Potenzial, sich mittelfristig als führender Bürostandort neben Wien zu etablieren – insbesondere mit Projekten bei denen ESG Konformität, flexible Flächenkonzepte und verkehrstechnisch gut angebundene Lagen zusammentreffen,“ sagt Filzmoser.
Projekte wie der LEVEL KS1 Tower, ein modernes Wohn– und Bürohochhaus westlich der Mur mit seiner markanten Architektur oder der MQG Messequadrant, bei dem es nach Aufhebung des Baustopps nun weiter geht, stehen sinnbildlich für diesen Wandel.
Mietpreise stabil – Potenzial nach oben
Die Spitzenmiete in Graz bleibt mit 16,50 Euro pro Quadratmeter und Monat konstant, während einzelne Höchstmieten für ausgewählte Neubauten noch darüber liegen. Die Durchschnittsmieten bewegen sich stabil in einer Bandbreite von 12 Euro bis 14,50 Euro. Mit der zunehmenden Marktdurchdringung ESG-konformer Immobilien rechnen die Research Experten von CBRE Austria mittelfristig mit weiterem Mietpreiswachstum im Premiumsegment.
Investmentmarkt verhalten
Der österreichische Büroinvestmentmarkt zeigt sich generell im ersten Halbjahr 2025 verhalten, eröffnet aber attraktive Chancen für langfristig orientierte Investoren. Insgesamt wurden österreichweit 215 Mio. Euro in Büroimmobilien investiert – der überwiegende Anteil davon in Wien. In der Steiermark und Kärnten verzeichneten die Research Experten von CBRE seit 2023 über alle Assetklassen Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 393 Mio. Euro. Rund 24 Prozent des Volumens wurden von CBRE begleitet.
Mit der jüngsten Renditekompression – die Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien liegt aktuell bei 4,75 Prozent – zeichnet sich eine steigende Attraktivität des Marktes ab, insbesondere für internationale Investoren. „Das Marktumfeld bleibt zwar volatil, doch gerade jetzt eröffnen sich Investoren mit klarem ESG-Fokus und langfristiger Strategie attraktive Einstiegsmöglichkeiten in einen zunehmend selektiven Markt“, betont Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE Austria.
