Mit einem Bürotransaktionsvolumen von rund EUR vier Milliarden war es das Schwächste des Jahres. Ende 2021 wurden noch EUR 12,2 Milliarden investiert. Dennoch blieben Büroimmobilien mit einem Anteil von rund 35 Prozent die wichtigste Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Der Portfolioanteil stieg um 11,5 Prozentpunkte auf 25 Prozent an. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Eine Jahresendrallye ist aufgrund der Zinswende und der angespannten wirtschaftlichen Lage wie erwartet auch am Büroinvestmentmarkt ausgeblieben“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Die Assetklasse Büro bleibt jedoch aufgrund des aktiven Vermietungsmarktes, der zum Teil deutlich gestiegenen Durchschnitts- und Spitzenmieten sowie der geringen Leerstände für Investoren attraktiv. Langfristig wird sich das Angebot an hochwertigen, zentral gelegenen Flächen – auch aufgrund der sich abschwächenden Neubauaktivitäten weiter verknappen und somit für Wertsteigerungen sorgen.“

„Wie in allen Assetklassen stiegen mit den Zinsen auch die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien im letzten Quartal des Jahres 2022 weiter an“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Spitzenrenditen insbesondere für erstklassige Büroimmobilien in den besten Lagen der Top-Standorte deutlich. Aber auch in den Randlagen und peripheren Teilmärkten der Top-Standorte wurde ein Anstieg verzeichnet. Im Durchschnitt der Top-7- Standorte erhöhte sich die Rendite um 0,65 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent. Im Lauf der vergangenen zwölf Monate ist sie damit um 1,05 Prozent gestiegen. Die niedrigste Spitzenrendite wurde nach wie vor in den zentralen Lagen Münchens und Berlins registriert.

Bevorzugte Anlagen bei Investoren blieben trotz eines Rückgangs des Transaktionsvolumens im Vorjahresvergleich Core- und Core-Plus-Immobilien. Rund 67 Prozent des Büroinvestmentvolumens entfielen 2022 auf diese Anlagestrategien. Eine Zunahme der Investitionen verzeichneten hingegen das Value-Add-Segment sowie opportunistische Anlagen. Hier wurden rund ein Fünftel der Investments 2022 getätigt.

Berlin war der stärkste Büroinvestmentmarkt

Der Anteil von Investments in den Top-7-Standorte ging im Vorjahresvergleich um drei Prozentpunkt auf 80 Prozent leicht zurück. Insgesamt wurden rund EUR 18,6 Milliarden in die Investmentzentren investiert. An der Spitze stand mit deutlichem Abstand Berlin. Die Investitionen in der Bundeshauptstadt beliefen sich 2022 auf EUR 5,3 Milliarden (23 Prozent des Gesamtvolumens). Auf Platz zwei folgte Frankfurt am Main mit einem Investitionsvolumen von EUR 3,6 Milliarden (15 Prozent), gefolgt von Hamburg mit EUR 3,1 Milliarden (13 Prozent), München mit EUR 2,9 Milliarden (12 Prozent), Düsseldorf mit EUR 2,1 Milliarden (neun Prozent), Stuttgart mit EUR 835 Millionen (vier Prozent) sowie Köln mit EUR 803 Millionen (drei Prozent). Während mit Ausnahme von Hamburg (plus 48 Prozent) und Düsseldorf (plus 16 Prozent) alle Top-Standorte einen deutlichen Investmentrückgang im Vergleich zu 2021 (durchschnittlich minus 43 Prozent) verzeichneten, sank das Transaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren nur um zwölf Prozent.

Internationale und institutionelle Investoren weiterhin aktiv

Während sich deutsche Investoren spürbar zurückhielten, zeigten sich internationale Käufer weiterhin aktiv und steigerten ihren Anteil am Investitionsvolumen um 14,3 Prozentpunkte auf 51 Prozent, unter anderem aufgrund einiger großvolumiger Zukäufe. Neben Anlegern aus dem europäischen Ausland waren insbesondere nordamerikanische Investoren in Kauflaune, im Wesentlichen getragen von der milliardenschweren Übernahme der alstria office REIT-AG im ersten Quartal durch den kanadischen Asset Manager Brookfield.

Die stärksten Nettokäufer im Bürosegment waren, wie auch am Gesamtmarkt, offene Immobilien- und Spezialfonds, die knapp EUR 2,5 Milliarden mehr investierten als sie verkauften. An zweiter Stelle standen Versicherungen und Pensionsfonds mit einem positiven Saldo von rund EUR 1,7 Milliarden, gefolgt von Immobiliengesellschaften mit EUR 980 Millionen.

Ausblick auf 2023

„Vor allem im Value-Add-Bereich, aber auch im opportunistischen Segment bieten sich aufgrund des großen Nachfrageüberhangs Chancen für Anleger und Investoren“, sagt Klein.

„Die Renditen befinden sind zwar weiterhin in einer Aufwärtsbewegung, die Entwicklung ist aber deutlich moderater als zuletzt. Wir gehen daher davon aus, dass die Marktdynamik ab Mitte 2023 wieder spürbar zunimmt, sobald sich Käufer und Verkäufer auf das neue Preisniveau verständigt haben“, erwartet Linsin.