Im Dezember 2020, also mitten in der Pandemie, hat EPH European Property Holdings in Wien drei Projekte erworben.
Tomasz Dukala: QBC 1 und 2 in Wien sind das größte Office-Ensemble in unserem Portfolio, und die Entscheidung zu kaufen war absolut richtig. Die Verkäufer UBM und S IMMO waren letztendlich auch für die Vermietung verantwortlich, und wir sind mit der Performance unserer Projekte sehr zufrieden.
Das gesamte Areal rund um den Hauptbahnhof hat sich in den letzten Jahren zu einem interessanten und für unsere Mieter attraktiven Stadtteil entwickelt.
Bleibt Wien für Sie weiterhin ein Investmentmarkt?
Tomasz Dukala: Wien ist für uns ein Schlüsselmarkt. Wir werden daher auch weiterhin in Wien nach Investitionsmöglichkeiten suchen. Insgesamt hat Wien von einer sehr ausgewogenen Entwicklung profitiert. Wir haben 2019 und 2020 im großen Stil gekauft, und 2021 haben wir die Projekte in unser Portfolio integriert. 2022 suchen wir wieder weiter.
Wir sind gespannt, wie sich der Markt angesichts der aktuellen Situation entwickelt, auch mit den erwarteten Veränderungen der Präferenzen verschiedener Büromieter.
Welche Veränderungen nehmen Sie wahr?
Tomasz Dukala: Wir beobachten derzeit eine große Debatte darüber, wie sich Büroflächen und Bürohäuser in den kommenden Jahren verändern werden. Bei unseren Projekten in Wien haben wir bis jetzt keine negativen Erfahrungen gemacht. Wir sehen aber, dass sich die Strukturen wandeln. Das Homeoffice wird bestehen bleiben, aber ebenso der Wunsch der Mitarbeiter, im Büro zu arbeiten. Es werden sich allerdings, und davon gehen wir aus, die Flächen innerhalb der Büros ändern. Es wird mehr Lounge-Möglichkeiten geben, damit die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter Zeit mit den Kollegen verbringen können – und diese Zeit wird genauso zur Arbeit gehören.
Was die Mietverträge betrifft, so sehen wir auf den Märkten in Deutschland und Österreich, dass sich die Mietdauer verkürzt. Früher waren die Laufzeiten bei sieben bis zehn Jahren, jetzt sind es zunehmend drei oder fünf Jahre. Die Unternehmen wollen und müssen in dieser Zeit flexibel bleiben, das bemerken wir vor allem bei kleineren Unternehmen. Größere Firmen, die europaweit agieren, schließen in vielen Fällen Verträge bis oder über fünf Jahre ab.
Worin sehen Sie derzeit die größte Unsicherheit?
Tomasz Dukala: Worauf wir im Augenblick sehr achten, ist die Entwicklung der Inflation. Normalerweise ist diese im Mietvertrag indexiert, aber wenn sie längerfristig höher bleibt, dann müssen wir darauf vorbereitet sein.
Es gibt Mieter, die die steigende Inflation an den Verbraucher weitergeben können, aber wenn die Inflation längerfristig hoch bleibt, könnte sich das vor allem auf die Finanzierungsraten ungünstig auswirken. Diese Erfahrung haben wir vor einiger Zeit in Russland gemacht, wobei es uns gelungen ist, mit den Mietern Lösungen zu finden.
Bislang ist die Inflation jedoch noch recht moderat, und wir sehen keine großen Risiken. Angesichts der guten Lagen und der Qualität unserer Projekte sind wir sicher, dass die Mieter gut aufgestellt sind, um diese Situation zu bewältigen.
Sie haben 2020 auch zwei Hotels in Dresden und Berlin gekauft.
Tomasz Dukala: Unser strategischer Hauptschwerpunkt ist die Nutzungsklasse Büro, aber wir denken, dass Hotels unser Portfolio sehr gut ergänzen. Bürogebäude in einer hohen Qualität, wie wir sie kaufen, sind irgendwann sehr teuer geworden. Daher haben wir uns nach einer zusätzlichen Anlageklasse umgesehen, in der es Qualitätsprodukte samt Mietern mit stabilen Vertragsklauseln und langfristigen Mietverträgen gibt. Das Hotel in Dresden hat trotz der Pandemie weiterhin eine relativ gute Belegungsrate, da sich der Reiseverkehr in Deutschland auf den Inlandstourismus verlagert, aber die Pandemie war ein Weckruf für das Gastgewerbe, und der Markt wird sich ändern. Wien könnte jedoch ein interessanterer Markt sein als vor der Pandemie.
Meinen Sie, dass die Mietverträge in Zukunft den Wert einer Immobilie noch stärker bestimmen werden?
Tomasz Dukala: Ja. Bei Immobilien öffnet sich die Preisschere zwischen guten und durchschnittlichen Produkten immer weiter, und für uns geht es neben den ESG-Merkmalen der Gebäude ganz klar auch um die Qualität der Mieter, einschließlich deren Bonität. Die Qualität der Mietverträge wird den Wert eines Gebäudes in Zukunft noch stärker bestimmen als bisher. Da wir unsere Immobilien im Portfolio halten und nicht kurzfristig weiterverkaufen, sind die passenden Mieter für uns der Schlüssel zum langfristigen Erfolg.
