Allein um die Ausgaben für den Bau zu decken, müssten pro Quadratmeter nun 20 Euro Mietpreis genommen werden. In vielen Teilen Deutschlands ist das jedoch völlig unrealistisch. Die Kostenexplosion bremst den so dringend benötigten Wohnungsbau komplett aus - Wohnungssuchende müssen jetzt einen langen Atem beweisen.
Stopp von Neubauprojekten führt zu höheren Mieten
Völlig überraschend für Marktbeobachter und Branchenkenner hat der Vonovia-Konzern sämtliche Neubauprojekte mit sofortiger Wirkung eingestellt. Da es sich bei Vonovia um den größten Immobilien-Bestandshalter im deutschsprachigen Raum handelt, sollte diese Nachricht aufhorchen lassen: Die Baukosten haben durch die weltweiten Lieferschwierigkeiten, den Fachkräftemangel am Bau und die steigenden Finanzierungszinsen derart zugenommen, dass der Wohnungsneubau in Deutschland nach Ansicht des Branchen-Primus nicht mehr rentabel ist.
Dies wird nicht nur den bereits bestehenden Wohnraummangel weiter verschärfen, sondern auch andere Marktteilnehmer betreffen – viele Unternehmen werden sich nun die Frage stellen, ob sie dem Beispiel Vonovias folgen sollten. Da zudem der Druck auf den Wohnungsmarkt durch die steigende Bevölkerungszahl weiter zunehmen wird, werden bei knappem Angebot und hoher Nachfrage auch die Mieten weiter steigen.
Normalbürger sind von steigenden Mietpreisen am meisten betroffen
Eigentümer von Wohnungen und Häusern sind naturgemäß von dieser Entwicklung weniger betroffen – bei ihnen dürften die Mieteinnahmen allein schon durch die Inflation weiter ansteigen. Zudem ist die durch den Neubaustopp zu vermutende Wertsteigerung von Bestandsimmobilien aus ihrer Sicht durchaus positiv zu bewerten: Im letzten Jahr kam es bereits zu einer ersten Korrektur am Markt in Form sinkender Preise am Immobilienmarkt. Diese Entwicklung wird sich jetzt umkehren, da der fehlende Wohnungsneubau die Preise für Bestandsimmobilien stützen wird.
Vor allem betroffen ist der normale Bürger: Viele Haushalte stehen bereits durch die Inflation stark unter finanziellem Druck, die mittelbar nicht nur zu steigenden Preisen, sondern auch zu höheren Mietforderungen führen wird. Da die Einkommen bislang nicht in gleicher Weise steigen, verlieren viele Normalbürger hier derzeit große Teile ihres Wohlstands. Durch Zuwanderung wird sich gerade in den Ballungsgebieten diese Entwicklung weiter intensivieren. Der Neubaustopp der Unternehmen kommt gerade also zur Unzeit. Zwar ist davon auszugehen, dass die aktuelle oder die nächste Bundesregierung hier mit weiteren regulatorischen Maßnahmen in den Markt eingreifen wird, um die Mieter zu schützen – an den hohen Baukosten für die Unternehmen vermag dies jedoch nichts zu ändern.
Wie sich der Immobilienmarkt in Zukunft entwickeln wird
Aufgrund dieser komplexen Situation sind Prognosen zum Immobilienmarkt aktuell nur schwer möglich. Zum einen gibt es preisstützende Faktoren: Gerade Bestandsimmobilien könnten mittelfristig im Wert steigen, weil es auf absehbare Zeit nicht genügend Neubauten gibt. Andererseits erleben die meisten Haushalte gerade einen Kaufkraftverlust und können sich zudem wegen der gestiegenen Zinsen kaum noch die Finanzierung eines Eigenheims leisten – was wiederum senkenden Einfluss auf die Immobilienpreise haben könnte.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Politik: So gibt es das erklärte Ziel, in den nächsten Jahren deutlich mehr Wohnungen zu errichten. Allerdings bleiben hier die konkreten Schritte hin zu einer Intensivierung des Neubaus weiter im Unklaren, zumal der Neubaustopp Vonovias allen Markteilnehmern klargemacht haben dürfte, dass sich der Neubau in Deutschland momentan nicht mehr rentiert. Denn auch die Unternehmen haben unter den gestiegenen Finanzierungszinsen zu leiden, wobei sie gleichzeitig die Kosten nicht an die potenziellen Neumieter weitergeben können – Nettokaltmieten von 20 Euro oder mehr können die meisten Haushalte schlicht nicht leisten.
Letztlich kann sich die derzeitige Entwicklung vor allem für Vermieter und Investoren jedoch als vorteilhaft erweisen. Wer jetzt in Bestandsimmobilien investiert, könnte in den folgenden Jahren mit steigenden Mieteinnahmen und immer höheren Immobilienwerten zu rechnen haben. Da die wirtschaftliche Entwicklung zudem weiter von hohen Baukosten ausgehen lässt, wird es Wohnungsneubau zukünftig nur auf sehr geringem Niveau geben – was die Preise für Bestandsimmobilien weiter stützen könnte.
