Novellierung der Wiener Bauordnung: Mehr Rechtssicherheit für touristische Apartmentvermietung gefragt

Der Verband der Apartmentvermieter (VDAV), Vertretung der professionellen Apartment­vermieter in Wien, hat heute ein 5-Punkte-Programm zur notwendigen Anpassung der Bauordnungsnovelle vorgelegt. Die professionellen Apartment­vermieter stehen der Regulierung des Marktes über die Novellierung der Wiener Bauordnung zwar grundsätzlich positiv gegenüber und begrüßen die damit mögliche Abgrenzung zu „Einzelkämpfer:innen“ und ungeregelten Anbietern am Markt. Die Ende Juni 2023 zur Begutachtung aufgelegte neue Wiener Bauordnung müsse allerdings in einigen Kern-Punkten wie z.B. Genehmigung von Apartment­vermietung auch in Wohnzonen, einheitliche Sicherheitsstandards für Brandschutz und Elektrik oder auch klare Rahmenbedingungen für die Einbindung von Anrainer:innen adaptiert werden. Denn für die für den Tourismus- und Wirtschafts­standort Wien hoch relevante Apartmentvermietung an Tourist:innen und Langzeit-Besucher:innen brauche es klare Spielregeln, einheitliche hohe Standards und Rechtssicherheit. 

„Die professionelle Apartmentvermietung ist ein essenzieller Teil des Angebots der Stadt Wien für Besucher:innen der Stadt: Mehr als 10.000 vermietete Apartments erwirtschaften einen Nächtigungsumsatz von deutlich über 170 Mio. € pro Jahr – mehr als 15 % des gesamten Wiener Nächtigungs­umsatzes“, erklärt Ing. Andreas Novotny, Präsident des VDAV. „Darüber hinaus schaffen hundertausende internationale, in Wiens Apartments untergebrachte Gäste durch Übernachtungen, Gastronomie, und sonstige Ausgaben wie Einkaufen, Kultur und Mobilität jedes Jahr tausende Arbeitsplätze und damit Wohlstand in der Hauptstadt. Bestimmte Zielgruppen – Familien, Personen mit längeren Aufenthalten, Individualisten – werden fast ausschließlich durch professionelle Apartmentvermietung angesprochen. Ohne attraktive Angebote in diesem Bereich würden diese Zielgruppen Wien kaum besuchen. Geichzeitig hat die Apartmentvermietung – entgegen der allgemeinen Auffassung – nur minimalen Einfluss auf die Verfügbarkeit von Wohnraum in Wien. Nur 0,85% aller Wohnungen in Wien werden als Apartments vermietet.“ 

5-Punkte-Programm zur notwendigen Anpassung der BauordnungsnovelleZiel der Bauordnungsnovelle müsse eine differenzierte, faire, praktikable und sinnvolle Lösung sein, die unseriösen Wildwuchs einschränkt, aber zugleich professionellen Anbietern Rechtsschutz und Stabilität ermöglicht. Dafür sieht der VDAV die folgenden Änderungen im Rahmen des Begutachtungsverfahrens notwendig: 

1. Ermöglichung von Genehmigungen für touristisch sinnvolle Vermietung auch in der Wohnzone durch die Behörden – sofern das Projekt eindeutig im Interesse des Tourismus- und Kongressstandorts Wiens ist.

2. Ersatzwohnraum als real machbare Option – der bei gewerblicher Vermietung von mehr als 20% der Wohnfläche eines Hauses zu schaffende Ersatzwohnraum muss realistisch geregelt werden. Im aktuellen Entwurf ist dies praktisch unmöglich, da z.B. keine Dachgeschoßwohnungen als Ersatzraum geschaffen werden dürfen.

3. Einheitliche Sicherheitsstandards für alle Vermieter – hier gibt es Nachholbedarf: Auch für kleine private Vermieter müssen Mindeststandards z.B. bei Brandschutz und Elektrik verpflichtend vorgeschrieben werden.

4. Barrierefreiheit: Ausnahmen für Altbau – wie auch bei der Langzeitvermietung der Fall, braucht es aufgrund der teilweise schwierigen Bausubstanz bei Altbauten die Möglichkeit für Ausnahmeregelungen bei der verpflichtenden Barrierefreiheit.

5. Vorab-Zustimmung von Anrainer:innen als Stolperstein - Der aktuelle Entwurf sieht die Verpflichtung vor, bereits einem Antrag auf ein Neuprojekt sämtliche Zustimmungsunterschriften des gesamten Hauses beizulegen. Dies ist in der gelebten Praxis beinahe unmöglich; Anrainer:innen sollten die Möglichkeit zum Einspruch haben, aber nicht schon verpflichtend vor allen konkreten Planungs­schritten. 

„Der Bedarf der Wien-Gäste ist vielfältig. Serviced Apartments und Ferienwohnungen sind für den Tourismusstandort Wien notwendig und wichtig, um diesen Bedarf entsprechend abzudecken. Aber auch Kongressbesucher, Expats und Schlüssel-Arbeitskräfte sind wesentliche Nutzer des Wiener Apartmentmarkts, mit rund 800.000 Nächtigungen pro Jahr“, erklärt die Rechtsanwältin Mag. Irena Gogl-Hassanin, LL.M.. „Die 90-Tage-Begrenzung für die Vermietung nicht gewerblicher Apartments ist zu begrüßen – damit können nicht bewilligte Apartments eingedämmt werden. Allerdings ist es essenziell, dass die geplante Regulierung nicht auf der einen Seite Standards senkt – wie z.B. keine verpflichtenden Rauchmelder in vermieteten Wohnungen, aber gleichzeitig auf der anderen Seite seriöse und professionelle Angebote de facto verunmöglicht, wie z.B. durch grund­sätzliche Verunmöglichung von Ausnahmen für seriöse Anbieter in Wohnzonen. Es braucht klare rechtliche Rahmenbedingungen und Investitionssicherheit für die professionellen gewerblichen Vermieter, damit der für eine Weltstadt wie Wien essenzielle funktionierende Apartmentmarkt bestehen kann.“ 

Der VDAV wird in den nächsten Tagen und Wochen bei Gesprächen mit der zuständigen Wiener Politik und Verwaltung für Verständnis für das 5-Punkte-Programm und die darin erhaltenen Änderungsvorschläge werben. Eine entsprechende formelle Stellungnahme wurde im Rahmen des Begutachtungsverfahrens abgegeben. 

„Apartmentvermietung in den prachtvollen Bauten unserer Stadt ist ein unverzichtbares Element des Wiener Charmes. Unsere Gäste schätzen das Service, die Familiarität einer Wohnung und die Chance auf Individualismus. Im Sinne einer zeitgemäßen Tourismus­strategie, speziell auch für jüngere Zielgruppen und Familien, braucht es Unterstützung seitens der Stadt und klare Rahmenbedingungen für die professionelle Apartment­vermietung“, so Andreas Novotny abschließend.