Man sagt ja, Wien dominiert das Geschehen am österreichischen Immobilienmarkt. Ich nehme an, Sie widersprechen mir.
Katharina Hubner: Salzburg ist zwar kleiner, aber keineswegs weniger dynamisch. Man sollte uns also nicht unterschätzen. Neben dem Wohnungsmarkt ist Salzburg auch insbesondere im gewerblichen Bereich stark, was man vielfach auf unsere gute geografische Lage in der Mitte Österreichs zurückführen kann. Dadurch ist Salzburg ein attraktiver Standort für viele Firmen, auch für all jene, die international tätig sind. Und was man gerade im Moment wieder sehr stark merkt: Salzburg steht dank der Festspiele zumindest einmal im Jahr im internationalen Rampenlicht. Dieses kulturelle Prestige strahlt meiner Meinung nach auch auf den Immobilienmarkt ab.
Ihr letzter Jahresbericht gibt aber Anlass zur Sorge, dass in der Stadt bald keine Grundstücke mehr vorhanden sind. Und sehr auffällig war, dass das Thema Parken bzw. Parkplätze sehr gefragt ist – im Gegensatz zu Wien.
KH: Wir haben ja schon über Salzburgs geografische Lage gesprochen. Die Verfügbarkeit von Grundstücksflächen ist in Salzburg von Natur aus durch die Geografie begrenzt. Bauland ist also ein rares Gut – und diese Knappheit spiegelt sich direkt in den Preisen wider. In Bezug auf die Parkplätze muss man meiner Meinung nach bedenken, dass Wien ein unglaubliches Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln hat, was naturgemäß auch dazu führt, dass vielerorts auf das Auto verzichtet werden kann.
Welche aktuellen Trends beeinflussen die Werte von Gewerbeimmobilien in Salzburg?
KH: In Salzburg sind Bestandsflächen mit guter Infrastruktur nach wie vor heiß begehrt. Dies ist in einigen Fällen auch auf den Preisdruck im Neubaubereich zurückzuführen. Insbesondere bei Bestandsgebäuden ist auch das Thema Nachhaltigkeit sehr präsent. Entsprechen die Flächen den aktuellen Anforderungsprofilen in Bezug auf die ESG-Kriterien? Diese Frage stellt sich im Neubau deutlich weniger, hier wird besonderes Augenmerk auf flexible Grundrisse gelegt, um den Anforderungen der neuen Arbeitswelten gerecht werden zu können.
Hat sich seit dem Wegfall der KIM-Regelungen etwas geändert?
KH: Die Finanzierungssituation hat sich tatsächlich leicht entspannt, wobei das meiner Meinung nach nicht nur an der Aufhebung der KIM-Verordnung, sondern auch an der allgemeinen Zinslandschaft liegt. Man merkt am Salzburger Markt durchaus, dass die Nachfrage wieder leicht anzieht.
Weil wir gerade bei Veränderungen sind: Erleben Sie durch digitale Tools und Datenzugänge eine spürbare Veränderung bzw. Verbesserung bei Bewertungsmethoden oder -abläufen?
KH: Absolut. Digitale Tools und Datenzugänge sind aus dem BewerterInnenalltag nicht mehr wegzudenken. Der positive Nebeneffekt ist, dass dadurch auch die Transparenz am Markt mehr und mehr wächst. Für uns bedeutet das, dass wir uns mehr auf unsere Kernkompetenzen konzentrieren können, denn unsere Erfahrung, unser Marktgespür und unsere Fähigkeit, ein Objekt „mit allen Sinnen“ zu erfassen, können aus meiner Sicht nicht durch eine Software ersetzt werden. Ein Zahlenmodell sieht keine Patina, spürt keine Lagequalität und kennt keine Emotion.
Haben Sie schon einmal die Festung Hohensalzburg bewertet?
KH: Ich durfte schon viele besondere Liegenschaften bewerten, die Festung Hohensalzburg war leider noch nicht dabei. Es wäre aber sicher eine spannende Aufgabe, vor allem, weil hier die Grenze zwischen dem Verkehrswert und dem subjektiven Wert wohl verschwimmen würde, da es sich sicherlich um eine Liebhaberliegenschaft handelt.
Was würden Sie tun, wenn plötzlich ein neues Grundstück auf dem Kapuzinerberg verfügbar wäre – mit Baugenehmigung?
KH: Nun, dieses Grundstück würde sich einer riesigen Nachfrage erfreuen, der Kapuzinerberg befindet sich ja in einer Traumlage. Die Bewertung wäre, ähnlich wie bei der Festung Hohensalzburg, durchaus herausfordernd, aber eine spannende Aufgabe. Ganz persönlich genieße ich es sehr, dass Salzburg selbst in so zentralen Lagen wie der Innenstadt noch über großzügige Grünflächen verfügt – ein Luxus, den nicht viele Städte bieten können. Dafür würde ich sogar auf einen so spannenden Bewertungsauftrag verzichten.
