Am Wienerberg wird eifrig gebaut. Im September 2023 soll hier auf rund 17.600 Quadratmetern ein neues Office-Konzept eröffnet werden. Im Zentrum stehen Work-Life-Balance und ressourcenschonendes, nachhaltiges Arbeiten. So zumindest das Versprechen. Das Projekt „Urban Garden“ setzt auf das bereits etablierte Angebot des myhive-Konzepts: flexible Grundrisse, eine hochwertige Ausstattung, durchdachte Allgemeinflächen und eine aktive Community. In puncto Nachhaltigkeit gibt es auch einige Versprechen: Betrieben wird das Gebäude zu 100 Prozent mit Ökostrom. Außerdem wurde ein eigenes Mobilitätskonzept entwickelt. Dieses soll die zukünftigen Mieterinnen und Mieter dazu anhalten, vermehrt auf öffentliche Verkehrsmittel sowie Sharing-Optionen zurückzugreifen. Hinzu kommt bei dem Gebäude die BREEAM-Zertifizierung „outstanding“. Ganz neu sind zudem die Green-Lease-Verträge. Diese sollen den Mieter:innen helfen, ihre Verantwortung gegenüber Menschen und Umwelt noch besser wahrzunehmen und wertvolle Ressourcen zu schonen. „Green Lease ist ein Bekenntnis!“, so Katrin Gögele-Celeda, IMMOFINANZ-Country-Managerin für Austria & Adriatic. Dank eines ausgeklügelten Reporting-Systems stehen den angemieteten Unternehmen kontinuierlich Daten zum Energieverbrauch und zu den Emissionen zur Verfügung. Das soll ebenfalls ein Ansporn sein, ressourcenschonender zu wirtschaften.
Nachhaltigkeit als treibende Kraft
Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt nicht nur bei den Büroprojekten der IMMOFINANZ an Bedeutung, stellt Stefan Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien, fest: „Nachhaltigkeit ist mittlerweile auch bei den Mietern angekommen. Unternehmen sehen, dass sie nachhaltige Büros benötigen, sonst verlieren sie an Wettbewerbsfähigkeit.“ Außerdem lässt sich die Arbeit nicht alleine von zu Hause bewältigen. Patrick Schild, Head of A&T Agency & Sector Office Austria bei CBRE: „Die Firmen versuchen die Mitarbeiter wieder in die Unternehmen zu holen und nicht im Home-Office zu belassen.“
Auch innerhalb der Unternehmen wird ressourcenschonendes Handeln aktiv von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eingefordert. Zusätzlich verlangen die ESG-Kriterien, dass sich Unternehmen langfristig mit der Thematik auseinandersetzen müssen. Das beeinflusst auch die Wahl des Bürostandorts und erhöht die Forderungen an die Immobilienbranche, nachhaltige Flächen zur Verfügung zu stellen.
Wenig Angebot – steigende Mieten – steigende Unsicherheit – sinkender Leerstand
Der von OTTO Immobilien kürzlich veröffentlichte Bericht zum Wiener Büromarkt zeigt aber, dass auch andere Faktoren die Standortwahl und den Büromarkt beeinflussen. Trotz verhaltener Prognosen im Vorjahr hat sich der Markt solide gezeigt. Sowohl bei Vermietungen als auch beim Fertigstellungsvolumen schnitt 2022 im Vergleich zu den Jahren davor gut ab. Rund 125.400 Quadratmeter hochwertiger Büroflächen wurden vergangenes Jahr fertiggestellt, heuer sollen es nur rund 46.300 Quadratmeter sein. Vermietet wurden 2022 rund 139.000 Quadratmeter an modernen Flächen. „Damit wurde der Abwärtstrend der letzten vier Jahre positiv durchbrochen, was auch 2023 auf einen vergleichbaren Wert hoffen lässt“, so Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei OTTO Immobilien. Die Nachfrage nach neuen Flächen ist stabil, allerdings schafft die Diskussion um eine mögliche Rezession vielfach auch Unsicherheit. „Die Sorgen wegen der Wirtschaft und wie diese weitergeht stehen im Vordergrund, aber sie verschwinden langsam“, sagt Patrick Schild: „Bis dato läuft der Vermietungsmarkt gut. Wir rechnen mit 150.000 Quadratmetern vermieteter Bürofläche im Jahr 2023.“
Der nach wie vor herrschende Nachfrageüberhang am Wiener Büromarkt lässt auch das Niveau der Mieten deutlich steige. Waren 2020 noch Mieten oberhalb von EUR 20,00/m²/Monat dem 1. Bezirk vorbehalten, werden diese nun auch in anderen Bezirken verlangt – und aufgrund des Mangels an hochwertigen Flächen auch realisiert. Durchschnittliche Mieten für Erstbezugsflächen liegen bei EUR 15,50/m², was eine deutliche Steigerung zu den Vorjahren ist. Die Spitzenmiete stieg zuletzt sogar auf EUR 27,50/m² an.
Eine positive Entwicklung zeigt sich bei der Leerstandsquote. Diese ist bei modernen Büroflächen zuletzt auf 3,9 Prozent gesunken. Die Erwartungen, dass es ein rasantes Ansteigen bei den Leerständen aufgrund von New-Work-Modellen und der Home-Office-Option gibt, haben sich nicht bestätigt. „Der Wiener Büromarkt besticht durch seine größte Stärke – die Konstanz“, betont Scheffler.
Auch die einzelnen Wiener Submärkte legen größtenteils eine stabile Entwicklung hin. Das neue Projekt der IMMOFINANZ am Wienerberg hat also durchaus gute Chancen. Der Büromarktbericht von OTTO Immobilien sagt dem Standort eine weiterhin stabile Entwicklung voraus. Wie die Green-Leasing-Verträge, die durchdachten Raumkonzepte und das Dienstleistungsangebot bei potenziellen Mieter:innen ankommen, wird sich bei der Eröffnung im September 2023 zeigen.
