Die nach wie vor herausfordernde gesamtwirtschaftliche Lage dämpft weiterhin die Nachfrage nach Logistikflächen. „Die Nachfrage nach Flächen ist im ganzen österreichischen Markt stark eingebrochen – aus unserer Sicht konjunkturell bedingt“, stellt Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien, fest: „In Zahlen bedeutet das beispielsweise für den Großraum Wien, dass halb so viel Fläche wie im Jahr 2023 vermietet wurde.“ Genauer gesagt gab es ein Minus von 46,45 Prozent im Vergleich zum Rekordjahr 2023, wie das Vienna Research Forum Logistik/Industrie (VRF-LI) eruierte – 136.949 Quadratmeter Vermietungen gegenüber 255.734 Quadratmetern. Noch dazu entfielen im vergangenen Jahr 40.000 Quadratmeter auf eine große Anmietung im Projekt von DLH in Ebergassing.
Hohes Angebot, niedrige Nachfrage
Was die Situation für die Logistiker aktuell besonders schwierig macht, ist, dass die niedrige Nachfrage auf eine Rekordfertigstellungsleistung gestoßen ist. „Auf Basis der guten Nachfragezahlen 2022 und 2023 wurden viele Projekte gestartet und 2024 fertiggestellt“, erklärt Felix Zekely. 474.000 Quadratmeter neue Flächen waren es insgesamt im Großraum Wien, eine bisher einmalige Rekordzahl. Der im Wiener Logistikmarkt aufgebaute Angebotsüberhang soll sich 2025 laut dem CBRE-Research-Team wieder reduzieren. „Dieser Trend der deutlichen Diskrepanz zwischen Flächenfertigstellung und Flächenumsatz wird sich im Jahr 2025 nicht fortsetzen“, erwartet Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria. Aktuell sind aber noch einige Projekte in Bau und Entwicklung wie das CTP St. Pölten, das DLH Müllendorf und der MLP Business Park in der Breitenleer Straße. Das Greenity Gate ist insofern erwähnenswert, als es sich als einziges Refurbishment vom Rest der Projekte abhebt – die Fertigstellung ist für das zweite Quartal geplant.
Die Situation für Mieter
Derzeit stehen viele Flächen leer, und die Zeiten, in denen jedes Projekt bei Fertigstellung vermietet war, sind vorbei. „Grundsätzlich bringt das die Mieter in eine bessere Verhandlungsposition – es hat sich der Vermietermarkt zum Mietermarkt gedreht“, so Felix Zekely. Die zahlreichen neuen Hallen lassen den Mietern große Wahlmöglichkeiten. Aufgrund der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Lage „legen die Unternehmen ihr Augenmerk verstärkt darauf, Flächen zu optimieren. Dies kann ein Wechsel des Altbestands auf eine nachhaltige Neubaufläche sein oder auch die Konsolidierung der bestehenden Flächen“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich: „Somit erreichen Bestandsflächen ebenfalls den Vermietungsmarkt und stehen im Wettbewerb mit den Neubauprojekten.“
Geänderte Ansprüche
Ein klarer Trend zeichnet sich ab: Die Spitzenmieten für erstklassige, moderne Logistikobjekte in zentralen und gut angebundenen Lagen steigen, während Objekte in Randlagen oder mit älteren Infrastrukturen zunehmend Schwierigkeiten haben, Mieter zu finden. „Vor einigen Jahren waren E-Commerce-Unternehmen bereit, für zusätzliche Logistikflächen auch längere Anfahrtswege oder einfachere Ausstattungen in Kauf zu nehmen“, erklärt Stefan Würrer, Geschäftsführer der deutschen ATMIRA Development GmbH. Das hat sich durch das Überangebot sowohl am deutschen als auch am österreichischen Markt verändert. E-Commerce-Unternehmen suchen gezielt nach Immobilien, die ihre komplexen und wachsenden Ansprüche an Logistik, Flexibilität und Nachhaltigkeit erfüllen. Es zählen nicht mehr nur Standort und Fläche. Vor allem Qualität, Effizienz und Nachhaltigkeit stehen im Vordergrund. „E-Commerce-Unternehmen setzen auf spezialisierte Flächen, die präzise auf ihre Bedürfnisse abgestimmt sind und effiziente Prozesse ermöglichen“, so Stefan Würrer. Weiterhin bleibt auch der Markt für kleinere, stadtnah gelegene Logistikflächen relevant. Hier bieten sich für Immobilienentwickler spekulative Projekte an, die flexibel an den Bedarf verschiedener Branchen angepasst werden können. Wie sich die Situation mittel- bis langfristig darstellen wird, hängt zu einem großen Teil von der wirtschaftlichen Entwicklung ab.