Flexible Workspaces sind weit mehr als nur flexibel nutzbare Schreibtische. Schon als solche allerdings erfüllen sie bestimmte Flächenbedarfe besser, als klassische Bürofläche das kann. Darüber hinaus erfüllen sie aber gerade für große Unternehmen noch weitere Zwecke, zum Beispiel im Recruiting. Das macht sie zu einer Art Schweizer Taschenmesser im strategischen Werkzeugkoffer der Corporates, und deshalb glauben wir, dass sie zum festen Bestandteil der Immobilienstrategie vieler Konzerne werden.

Die Dynamik am Markt für Flexible Workspaces ist so hoch, dass sich fast zwangsläufig die Frage stellt: Wohin führt das? Unsere fünf Thesen zur Zukunft der Flexible Workspaces sollen aufzeigen, wohin die Reise gehen könnte, und den Büromarktakteuren als gedanklicher Anstoß und Grundlage strategischer Entscheidungen dienen.

Coworking Spaces These 1: Flexible Workspaces sind gekommen, um zu bleiben

Der technologische Wandel spielt für das Entstehen von Flexible Workspaces eine zentrale Rolle. Er hat es ermöglicht, dass immer mehr Menschen ihrer Arbeit an jedem beliebigen Ort nachgehen können. Damit hat das klassische Unternehmensbüro seine Monopolstellung verloren, und kein Weg führt mehr zurück. Die Diskrepanz zwischen dem, was am traditionellen Büromarkt angeboten wird, und dem, was nachgefragt wird, ist sogar größer geworden und wird in absehbarer Zeit noch größer. Die Anbieter von Flexible Workspaces stoßen in diese Lücke und werden sich deshalb einen festen Platz am Büromarkt erobern.

Coworking Spaces These 2: Angebot und Nachfrage wachsen noch einige Jahre rasant, dann folgt eine Marktbereinigung

Es ist erstens vergleichsweise leicht und wenig kapitalintensiv, einen Flexible Workspace zu eröffnen. Zweitens begreifen sich die neuen Anbieter am Büromarkt auch als soziale Netzwerke, deren Wert mit jedem weiteren Mitglied steigt. Durch diese Kombination aus niedrigen Markteintrittsbarrieren einerseits und Netzwerkeffekten andererseits ist weiteres Angebotswachstum programmiert – und eine darauf folgende Marktbereinigung ebenso. Hinzu kommen temporäre Triebkräfte auf der Nachfrageseite. So gilt Coworking heute als „cool“, aber dieser Coolness-Faktor wird verschwinden – und mit ihm ein Teil der Nachfrage.

Coworking Spaces These 3: Im kleinteiligen Büroflächensegment werden Flexible Workspaces von der Ausnahme zur Regel

Wegen der recht hohen Transaktionskosten am Büroflächenmarkt ist es in den meisten Fällen unwirtschaftlich, sehr kurze Mietverträge für beispielsweise nur ein Jahr abzuschließen. Bei Flexible Workspaces ist das anders, denn hier fallen einzelne Bestandteile der Transaktionskosten wie etwa Möblierungskosten potenziell komplett weg oder sind zumindest geringer. Der Effekt ist umso größer, je kleiner der Flächenbedarf ist. Deshalb geht Savills davon aus, dass Flexible Workspaces im kleinteiligen Büroflächensegment einen großen Teil der Nachfrage absorbieren werden.

Coworking Spaces These 4: Flexible Workspaces werden zum festen Bestandteil der Immobilienstrategie großer Unternehmen

Bestimmte Flächenbedarfe großer Unternehmen, etwa wenn sie zeitlich begrenzt sind, lassen sich mit Flexible Workspaces besser abbilden als am klassischen Bürovermietungsmarkt. Genau dafür werden die Corporates sie auch in Anspruch nehmen. Flexible Workspaces sind aber weit mehr als das. Sie werden für die Unternehmen zum strategischen Instrument, zum Beispiel im Recruiting oder um Zugang zu bestimmten Netzwerken zu bekommen.

Coworking Spaces These 5: Bürofläche wird zur Massenware mit geringer Marge

Die Anbieter von Flexible Workspaces befriedigen viel mehr Bedürfnisse, als nackte Bürofläche das kann. Die bloße Bürofläche nutzen sie nur als Vehikel. In Analogie zur Computerindustrie könnte man sagen, dass die Anbieter von Flexible Workspaces die passende Software zur ‚Hardware‘ Bürofläche bereitstellen. Das verlängert die Wertschöpfungskette, und weil die Bürofläche dann nur noch ein Teil des Wertschöpfungsprozesses ist, wird sie austauschbarer, und die Margen, die sich mit ihrem Verkauf bzw. ihrer Vermietung erzielen lassen, sinken.

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